安全な不動産投資

アパート

低価格の戸建の現地調査に行ってきました。保土ヶ谷区方面のバス便エリアです。お客様は戸建賃貸の投資用にご検討だったのですが、建物はちょっと手を入れれば使えそうな感じです。

エリア的には自動車が使えた方が良いのですが、 残念なことに前面道路が2項道路で2mちょいと狭く、さらに途中でクランク状になっていて、軽自動車しか通れそうもありません。もっとも普通の4m以上の道路だったらもっと値段は高くなっていたと思いますけれど。

保土ヶ谷の戸建
2項道路

車は軽と決めていて、マイホームをお探しの方なら良い物件だと思いますが、賃貸用にするには募集に苦しむかもしれません。

もしご自宅用でご検討されたい方がいらっしゃいましたらお知らせ下さい。価格は1,200万円くらいです。


さて、本日は安全な不動産投資について考えてみます。

賃貸経営は、まずは賃料が適正であれば借りたい人が発生するエリアであることが大前提になります。

一棟のマンションやアパート、あるいは区分マンションや戸建でも良いのですが、賃借人が入居して、順調に家賃を支払って頂ければ、収益金額の大小は有ったとしても概ね平穏に過ごす事ができると思います。

昨今レオパレス問題で、田舎にアパートをどんどん建てるとかが問題にされていますが、そんな中でも賃借人さえいれば、なんとか回していけると思いますし、現に大丈夫なオーナーも相当数いらっしゃると思います。あのかぼちゃでさえも最初の方は結構大丈夫だったんじゃないでしょうか。

青物横丁

そして融資を使う場合、安全な借入額は物件を売却した時に残債を消せるという線です。このラインを守っていれば、何かのアクシデントが発生した際に売却で逃げることができます。

これに対して、売却しても残債を返済できない状態であれば、そもそも売却することができませんので苦しいです。融資の返済は待ってくれませんし。

その売却予想額と残債に合わせて頭金と借入の額の比率を考えていくのが基本ですが、諸般の事情 w により、そうもいかない方もいらっしゃると思います。

その場合は、返済を進めていって何時になったら売却して一括返済が可能な線までたどりつくことができるか良くシミュレーションして、それに合わせて人生設計などを考えておいた方が良いですね。融資によるレバレッジを最大限効かせる人は、まずこの安全ラインにたどり着くまでが最初の勝負です。

品川シーサイド

そして、安全な投資という視点で考えると、最悪の状況は常に考えておくべきです。例えば何らかのアクシデントで全空になってしまった場合、本業の収入から補填するでも良いですし、親から借り入れるでも良いですが、とにかく最低半年は持ちこたえる事ができる程度の返済額にしておきましょう。

半年も有れば売却するとか、リスケの交渉を銀行とするとか、色々と対策を検討する余裕が生まれます。全空で即破産ということになってしまう状態では、何か有った時には、メンタル的にも余裕が無いので、つい悪手を打ってしまうことにもなりかねません。(そういう時に悪いやつが優しい顔をして近づいてくるんです)

また、家賃収入に対する返済比率ですが、築年などによっても変わりますけど、ざくっと50%のラインを越えないくらいで融資の借入額と期間を決めるのが良いと思います。たぶんお金が余りますけど、将来の大規模修繕やアクシデントに備えて無駄遣いせず貯めておきましょう。

天王町

以上まとめると、安全な不動産投資のラインは次のようになります。

  • 賃料が適正であれば借りたい人が発生するエリアであること
  • 「売却可能額>残債務」になる程度の借入額にしておく
  • 全空になっても半年は持ちこたえられるような生活設計
  • 賃料収入に対する返済比率の上限は概ね50%を越えない

あくまでも上記は一般的なラインというか目安です。相続対策や地主様、あるいは豊富な資産がバックにあるとか、本業の収入がたくさん有るとか、リスク許容度は人それぞれですので、あまり厳密に考えずにそれぞれの方のご事情に合わせて考えて下さい。大事なことはアクシデントを前提に考えることです。

「想定されたリスク」と「予期せぬリスク」はまったく違うものです。

アクシデント

余談ですが、表面利回りは物件を探す際に良く目安として使われますけど、あまりこれにこだわり過ぎない方が良いです。投資の世界では利回りの大小はリスク指標そのものです。高い利回りはリスクが内在していると考えてよく調査して下さい。

それでも中には、仲介業者の値付け間違いという例外もあるのですが、これはお宝ですので瞬間的に売れてしまう事がほとんどです。

それからいつも書いてますが、リスクを取ってでも(安全でない投資で)ガンガン行きたい方もいらっしゃると思います。自分の資産もあまり無く、そして相続する資産も無い場合は、やはりある程度のリスクを取らないとなかなか資産はできません。その様な場合は、勇者用コースも一緒に考えますのでご遠慮無くご相談下さい。

ロシアンブルー

慎重派も勇者の方もお気軽にご相談下さい。

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