築古の戸建投資について

戸建住宅

おとといの水曜日に大腸内視鏡検査を受けてきました。 1年前に人間ドックでポリープが見つかって内視鏡手術で取ってもらったのですが、その1年後の検診です。

肛門からカメラを突っ込んで、大腸の内部を観察してもらいます。本番の検査の時は鎮静剤を注射されるので楽なのですが、検査前に大腸をきれいにするために腸管洗浄という工程があってこれが結構きついんです。最後は浣腸4連発攻撃を受けました。なんか色々と目覚めそうで怖いです。w

検査結果は当日すぐに教えてくれるのですが、今回も無事?ポリープが見つかりました。サイズが大きくて形状がちょっとややこしい感じなので、別の大きな病院へ行けとの事で、紹介状をもらって帰ってきました。なんかうっとうしいです。年齢を重ねると、こうやってお医者さんのお世話になる機会が増えてくるんですね。

松島クリニック

さて、今日は築古の戸建投資についてです。

皆様もご存知のように投資物件に対する融資条件が厳しくなってきております。そこで、500万円とか1,000万円くらいの、場合によっては手元の現金で買えるような手頃な価格の築古戸建投資が一部で流行っているみたいで、私の所にも競売物件なども含めてご相談頂くことも増えています。

価格帯が近い区分のワンルームマンションと比べると、償却しない土地の分の安心感が有るというのも、流行りの一因でしょうか。

築古の戸建

投資用物件として考える場合は、単純に価格と表面利回りだけでなく、維持費や賃貸状況、そして出口戦略、換金性なども検討する必要があります。

築古の戸建投資で例えば表面利回り10%以上を狙うとすると、どうしても都心からは外れた場所になると思いますので、賃貸状況としては不利になりがちです。

築古の戸建

特に築古の戸建で考慮しておくべきことは修繕費のリスクです。雨漏りやシロアリなどの被害が見つかると、1年分の賃料収入などは軽く吹き飛ぶ場合も有りますし、家が傾いてきたりしたら、場合によってはその修正のために購入代金と同じくらいの費用が必要になります。さらに定期的な大規模修繕の費用は、共有者全員で負担し合う区分マンションと違い全額自己負担です。

築古の戸建

ですので、せめて細かい修繕やリフォームなどはある程度、ご自分でできる方が良いかもしれません。業者にたのむとちょっとした修理でも家賃の分くらいは軽くかかってしまいます。

和式トイレ
トイレは洋式にしたいですね

そして、賃貸中の場合は建物が要修理となった場合には、貸主に修繕の義務が発生します。ちゃんと住居として利用できる状態にしてあげなければなりません。これは賃貸借契約上の義務なので、お金が無いから修繕しませんというわけにはいかないんです。契約内容で色々と工夫する余地はありますが、資金計画には慎重さが必要です。

土地

換金性という面では、賃貸需要のある地域という前提になりますが、そこそこの立地の区分マンションは、必ず値段が付きますので換金性は高いです。これに対して郊外や地方の戸建は、売却に時間がかかることが多いです。売却に時間がかかるということは、なるべく早く現金にしたい時には安く叩き売らないとならない可能性が高いということです。

築古の戸建

ということで、戸建投資が良いとか悪いとかでは無く、流行や見かけの利回りに踊らされず、ご自身の投資の目的や方針の沿った物件をじっくり探すのが吉だと思います。

あまりがんがん儲からなくても良いというか、投資方針が主に収益よりも資産分散とか相続対策にウエイトが有る方は、価格帯を上げて利回りが低くてもあまり古くない建物で検討した方が良いように思います。

築浅の戸建

もちろん、築古高利回りで買った後もほとんど維持費はかからずに、滞納とかも無くがんがん儲かるケースも有ると思いますが、それは運が良いだけです。物件の数が5軒とか10軒とかに増えてくれば、だめな物件があっても互いにカバーできたりする部分もあり、収益も安定してくるかと思いますが、1軒や2軒だとどうしてもギャンブルの要素が強くなってきます。

築古の戸建

不動産に限らず、投資の世界では「利回りはリスクの指標」です。利回りが良いからといっても必ずしも良いとは限りません。リスクを取らないと儲からないけど、リスクを取りすぎると死にます。

年齢とか家族の状況とかにも左右されるかと思うのですが、勇者以外はなるべく安全側で考えるのが良いと思います。けれどもそれも人それぞれで、まだ若いし失うものもあまり無い場合は、極限までリスクを取るという考え方もあるでしょうし、それを否定するものではありません。

考える猫

以上、いつものようにまとまりなく書きましたが、ただお金を垂れ流すだけの高級車、メルセデスやBMWを買うんだったら、同じくらいの値段で築古戸建を買って色々試すのも楽しいかもしれませんね。500万円や1,000万円くらいなら「お小遣い」という方も多いでしょうし。

こういうのに通じる楽しさがあるかもです。

フェアレディZ

石橋は叩いてから渡るけど、渡らない事も多い」派の方も「リスク上等、いつでもやってやるよぉぉ!」派の方も、どちらもご相談はお気軽にどうぞ。大腸内視鏡検査のおすすめの病院もご紹介可能です。w

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