ワンルームマンション投資について考える

ワンルームマンション

株価が絶好調の今日この頃、今後の不動産価格はどうなっていくんでしょうね。欲しい人が多くなれば価格は上昇するのが原理原則ですが。

それはそれとして、私のホールドしている株はなぜ息をしていないのでしょう……?

さて、本日は区分マンションへの投資、特に人気のワンルームマンションへの投資について築年別に考えてみます。

新耐震基準と旧耐震基準の時期

ご存知の方も多いと思いますが、よく出てくる言葉で「新耐震基準」と「旧耐震基準」というのがあります。

まず、新耐震基準とは震度6強~7程度の揺れでも倒壊しないような構造基準に耐えることのできる構造の基準で、1981(昭和56)年6月1日以降の建築確認において適用されている基準をいいます。

これに対して、それまで適用されていた基準は「旧耐震基準」と言われています。ちなみに旧耐震基準は、震度5強程度の揺れでも建物が倒壊しないような構造基準として設定されてました。

ここで注意点ですが、1981(昭和56)年6月1日以降というのはあくまでも建築確認(建設前の設計などを確認)の時期ですので、実際の竣工(工事完了)の時期とはずれが生じます。

銀杏とマンション

比較的新しめのワンルームマンション

資産価値と出口戦略、賃貸付けなどを考えると、築15年くらいまでの小ぎれいな部屋が良いです。仕様的にはバス・トイレ別、オートロック、20平米以上で1Kと表示されることも多いです。都心では2,000万円くらいからの価格帯です。

見栄えも良いので所有して満足感もありますし、あまり失敗も無いと思いますが、都心だと利回りが結構厳しい事になっています。表面利回りで5%前後とでしょうか。

融資の利用の方は、調達金利とご自分の資産全体の構成の中での位置付けなどをよく考えて購入されたら良いかと思います。

バス・トイレ別

ちょっと古めのワンルームマンション

築浅で利回り的に厳しいとなると、中古を探すわけですが、ここはやはり築30年前後くらいまでが良いです。いわゆる新耐震基準ですね。都心だと、だいたい1,300万円くらいからの価格帯でしょうか。

この古めのタイプは、昔の基準ですので16平米前後で三点ユニットバスというのが多いです。家賃が安いけど狭くて三点ユニットということですね。

もちろん、人気のあるのは上記の今風のバス・トイレ別で20平米以上なんですが、都心の場合は低家賃のワンルームの需要も多いので、利回り重視であれば古目の物件を狙うというのも有りかと思います。

都心に住んでいる人はお金に余裕のあるイメージもありますが、家賃を節約したい人、言い換えるとあまり家賃を出せない人の割合もなかなか多いです。

さらに、狭くて安いワンルームは、ワンルームマンション規制で今後はあまり供給されないはずですので、賃貸需要という面からは一定の競争力は保てる様に思います。

いずれにしても、都心であれば家賃設定を間違わなければ空室が続くということは少ないです。

物件のタマ数も豊富なのですが、選ぶ上ではなるべく駅に近いのはもちろんのこと、そしてできればデベロッパーのブランドがついたマンションが良いと思います。(ライオンズマンションとクリオとかシリーズの名前のつているやつです)実際のものの良し悪しは別としても、借りる人も少しは安心感が出てくるでしょうし、処分する時も売りやすいと思います。

三点ユニットバス

旧耐震基準のワンルームマンション

旧耐震基準から、さらに築古のマンション。築40年とかそんな銀杏とマンションのも多いですが、立地と管理状況を見て、値段が合うと思えば思い切って行くのも有りですね。(やっぱり古くなればなるほど管理は大事です)

高利回りを活かしてなるべく早い時期に投資資金を回収して、次の作戦を考えましょう。ただ、売却時期に築60年とかなると今のところあまり前例は有りませんし、どうなっているのか正直わかりません。投資資金の回収速度がキモでしょうか。

まあ、もともと価格の絶対値も安いでしょうから、行くと決めたら腹をくくって特攻しましょう。(但し勇者に限る)

古いマンション

新築ワンルーム

話は変わりますが、新築ワンルーム。一度興味を持って問い合わせるとその後の営業攻勢が猛烈です。w

これは、よっぽどのことが無い限り、スルーする事をお勧めします。営業電話がすごいですけど。(なぜスルーした方が良いかというと、はっきり書くと色々と差し障りが有りますので、ご相談頂ければと思います。)

もっとも、ピンポイントで場所にこだわりが有る場合は、しょうがないです。場所は取替ができませんので。


区分マンション投資のご相談もご気軽にどうぞ。投資方針に合せて物件のご提案も致します。

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