仲介の仕事について

令和元年おめでとうございます。大連休もそろそろ広範です。皆様楽しんでいらっしゃいますでしょうか？お仕事の方はお疲れ様です。

私はだらだらと過ごしているのですが、昼間にテレビを見ていると、コマーシャルが「膝の痛みに…」「肩こりが…」「近くの物が見えにくい….」とかそんなのばかりでなんか微笑ましいです。w

さて今日は仲介の仕事についての話を少しさせて頂きます。

仲介と言っても色々有るわけですが、一般の売買仲介の例でご説明します。仕事の流れの順に書くと次のような感じです。

(1) 営業、集客
(2) 物件調査
(3) 相手方との交渉
(4) 契約や引渡し

各ステップを見ていくと、まず「 (1)営業、集客」ではお客様を探します。不動産を買いたい人、売りたい人ですね。マイホームに限らずアパートとかの収益物件の場合もあります。

で、無事お客様から仲介の依頼を受けた場合は、買い側のお客様にはご希望の条件に合った物件をひたすら探します。

一方、売る側は物件を査定した後に販売戦略を打合せます。ここで最初の売出し価格なども決めて、広告宣伝作業に入ります。

次に「(2)物件調査」では対処物件を役所調査、現地調査などで徹底的に調べます。特に買う方は見落としが有ると後で大変ですので力が入る所です。

そして「(3)相手方との交渉」で価格や条件などを詰めていきます。買主は少しでも安く買いたいですし、売主は少しでも高く売りたいという当たり前の前提をベースに、価格だけではなく諸条件なども含めて調整していきます。諸条件とは、例えば確定測量は不要とか、設備をきっちり修理して引き渡すとかですね。結構ストレスの溜まる局面です。

最後の「(4)の契約や引渡し」では銀行や司法書士などの関係各機関との調整、そして緻密な事務作業が必要になります。宅地建物取引士としての経験が問われる所です。

ここで「(1) 営業、集客」の仕事と、「(2) 物件調査」「(3) 相手方との交渉」「(4) 契約や引渡し」の仕事ではその性質がまったく異なっていることで、いわゆる「悪い不動産屋」の問題が発生する様な気がします。

私の考える本来の仲介業務というのは、この(2)から(4)までの仕事を通して依頼者の利益を増大させるとともに、安心安全な取引を提供するという事です。

しかし「(1) 営業、集客」の仕事を一緒に考えてしまうと、どうしても自社の利益を考えてしまい、強引な営業で悪い言い方だとお客様を嵌め込んでしまうという事になりかねません。例えばイマイチな物件を買って頂く、値打ちのある物件を安く買い取ってしまう、あるいは良くない事実を隠蔽したりとか色々あるかと思います。昨年色々と話題になったいくつかの会社なんかがたぶんそうですね。

しかしながら、この「(1) 営業、集客」だけはちょっと他の業務とどうしても性質が異なりますので、お客様と仲介会社の間で利益相反が起こるのも構造的な問題な気がします。

理想的には、一般的な士業の様に「(2) 物件調査」「(3) 相手方との交渉」「(4) 契約や引渡し」の業務だけを適正な料金で受託できれば良いのですが、ただ座っていてもお客様は来ませんので難しい所です。