台風はやっと通り過ぎようとしていますが、皆様大丈夫でしょうか？
物件をお持ちの方は火災保険の内容をたまには確認してみましょう。
さて、今月の事例研究は横浜市西区のワンルームマンションです。
できれば3点セットをお手元にご用意されるとわかりやすいと思います。
BIT(不動産競売物件情報サイト) で事件番号から検索してみて下さい。
まずは物件の情報です。
マンション掃部山公園
[裁判所・入札情報]
・横浜地方裁判所本庁 平成29年（ケ）第163号
・入札期間：2017/11/01 ～ 2017/11/08
・開札期日：2017/11/15
・売却基準価額：3,310,000円
[物件情報]
・種別：区分所有建物
・敷地利用権：所有権
・所在地： 横浜市西区戸部町３丁目
・交通1：ＪＲ京浜東北線 桜木町駅 徒歩12分
・交通2：京急本線 戸部駅 徒歩13分
・交通3：ブルーライン 高島町駅 徒歩9分
・占有面積：20.86平米 ※登記簿(内法)
・建物構造：鉄筋コンクリート造7階建/2階部分
・間取り：ワンルーム
・管理費等：9,050円
・管理会社：朝日管理株式会社
・総戸数：68戸
・築年月：1987年11月
・現況：所有者占有中
間取図
掃部山公園に隣接のマンションです
マンション掃部山公園、ワンルームとファミリーの混在型のマンションです。
総戸数は68戸ですので、少なすぎず多すぎずな規模。交通は、桜木町を始めとして3路線3駅が使えますので各方面へのアクセスは良好です。
桜木町駅からは徒歩10分を越えちょっと坂も有りますが、家賃設定が適正ならばそれなりの賃貸需要はあると思います。
なお、隣接する掃部山（かもんやま）公園は、桜の名所としても知られています。
相場はどんな感じでしょうか
同じマンションの3階ワンルーム（28.2平米）が1,288万円の値付けで売出中です。
ただし、これはリフォーム済で本事件の物件よりもちょっと広いので割り引いて考えた方が良いです。
また、賃貸の相場ですが、同タイプの部屋が月額賃料59,800万円（管理費含）で募集中です。
入札戦略の検討
以上を踏まえて入札戦略を検討しています。
現況調査報告書を見る限り、現状室内の動産類がほぼ無いとのことですので、で明渡も苦労が少なそうですし、賃貸借などの権利関係もクリアです。
ただ、滞納管理費等が150万円くらい有ります。これは落札者が支払う義務が有ります。
また、写真を見る限りでは、リフォームで手を入れなくてはならない箇所も少なそうですが、投資用であれば、クロス張替え、室内クリーニングなど、最低限貸し出せる状態にするために費用を見込んでおく必要があると思います。
このあたりの費用と競売にかかる諸経費など積算して、入札価格を決めましょう。
ちなみに、月額6万円で貸せた場合は、年間収入72万円ですので、720万円の価格で表面利回り10%となります。
このあたりで手頃な価格のワンルームマンションを探していらっしゃる方は、検討してみてはいかがでしょうか。自己使用にも良いロケーションだと思います。
競売無料相談会は随時
弊社では競売に参加したい方、競売物件に興味がある方に向けて個別に無料相談会をしております。
※要事前連絡
競売が初めての方には、競売の仕組みから入札、明渡し等について、わかりやすくご説明させて頂きます。
その際には、物件が決まっていなくても大丈夫です。
自己居住用、投資用など、お客様それぞれのスタンスに応じてご説明いたします。
もし、実際に検討される物件が決まっているのであれば、その物件を例にとり、確認しておくべきポイントなどご説明いたします。
また、マイホーム、投資用を問わず、物件をお探しでしたら、ぜひ諸条件等をお知らせ下さい。
競売の他にも任意売却、一般売買など全て含めて色々とご提案致します。
資金計画や投資全般、あるいは相続などに関するご相談も承っております。
なお、競売につきましては有料のフルサポートもございます。まずは無料相談にてお問合せ下さい。
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