今月は横浜市神奈川区高島台の戸建を取り上げてます。
横浜駅徒歩圏ですが売却基準価額が低く抑えられています。何故でしょうか？
3点セットをお手元にご用意されるとわかりやすいと思います。981.jp や BIT(不動産競売物件情報サイト) で事件番号から検索してみて下さい。
(1) 概要
弊社からほど近い場所にある神奈川区高島台の戸建です。
この物件のポイントは賃貸中、そして土地が借地という２点です。
借地なので結果として売却基準価額が手頃な値段になっています。
[裁判所・入札情報]
・横浜地方裁判所本庁 R03ケ471
・入札期間：2022/06/28 ～ 2022/07/05
・開札期日：2022/07/12
・売却基準価額：11,470,000円
[物件情報]
・所在地：横浜市神奈川区高島台１番地２３
・交通１：各線「横浜」駅 徒歩約10分
・交通２：東急東横線「反町」駅 徒歩約7分
・土地権利：賃借権（地代12,331円、令和18年1月31日まで）
・敷地面積：98.11㎡ ※登記簿
・地勢：高台
・用途地域：第２種中高層住居専用地域
・建ぺい率/容積率：60/150
・接道：南西側私道幅員約4.5m
・延床面積：115.65㎡ ※現況
・建物構造：木造スレートぶき３階建（登記簿は2階建て）
・間取り：5LDK
・設備：上水道、都市ガス、本下水
・築年月：2006年1月
・現況：賃貸中（賃料22万円、敷金44万円）
(2) ロケーション
距離的に一番近いのは東横線の反町駅ですが、横浜駅までたぶん10分かからずに歩けると思います。いつの間にか「はまレールウォーク」という連絡通路が出来ていて便利になりました。
「はまレールウォーク」と言うのは横浜駅の北側の環状一号線沿いにあるJR横浜鶴屋町ビルと横浜駅西口のJR横浜タワーを結ぶ歩行者用のデッキです。
さて、平面の地図で見ればロケーションに文句は無いのですが重要な事が有ります。
ご存じの方も多いと思いますが、高島台はかなり高い場所に位置しています。グーグルマップでは横浜駅との高低差36mと表示されていました。
なので、横浜駅へ向かう時は下りで早いのですが、帰りはかなりの登りで体力を削られます。
実は私も20代の頃に高島台に住んできた時期が有るのですが、当時の若者にとってもかなり坂がきつかったです。また雪の積もった日の下り坂もかなり怖かった事を思い出します。
それがトラウマになったのか、以降は坂のある場所は避けています。
今から30年以上昔の話ですが地形は変わりません。w
(3) 建物
建物は築16年ちょっととまだ新しいので、使用にあたっては大規模なリフォームなどは不要な可能性が高いです。おそらく軽めのクリーニングや補修程度で使えるのでは無いでしょうか。
ただ、登記上は2階建てなのに対して現況は3階建てとなっています。（3階の屋根裏の扱いがどうなっているか次第ですが）
容積率はオーバーしていないようですが、建築確認や防火構造などの基準に適合しているかは不明で現況では違法建築となっている可能性も有ります。
(4) 建物の賃貸について
賃借人は法人で社宅として利用されているようです。
投資用で検討するのであれば賃貸借契約を巻き直して現況のままオーナーチェンジで保有しても良さそうです。
また、賃借権の設定の時期が抵当権設定より後になっていますので、賃借人に明渡して頂いてご自分で使用することも可能です。
但しその場合は賃借人の明渡しに6ヶ月の猶予期間が必要です。
なお、万一居座られて明け渡してもらえない様な場合は強制執行などの法的な手段が必要で、その場合は別途費用が発生します。
(5) 借地について
敷地は借地なので毎月の地代の支払いが必要です。
そして落札できた場合、借地人の名義を変更するために名義変更料が必要となります。（裁判所の評価書では名義変更料として借地権価格の10%を想定しています）
また、次回更新（令和18年）の際には更新料が必要になるはずです。さらに建替や増改築などの際には承諾料が必要になるのが一般的ですので確認が必要です。
なお、地主さんは近くのお寺さんの様です。地主さんがお寺というのはよくあるパターンですが、借地に慣れているので各種費用もはっきりと決まっており、個人の地主さんと比べてトラブルが少ない印象です。
(6) 価格
色々と要因が多いので落札価格の推測は難しいですが、投資用として単純な表面利回りを考えても、売却基準価額の1,147万円は安過ぎると思います。現在の賃料が月額22万円ですから。
(7) その他
権利関係も難しく無さそうですし、建物もまだまだ大丈夫そうです。
場所も悪くないのですが、私が気になる最大の問題は地形です。検討する場合はまず現地を確認して下さい。
2022/07/21 追記
3,416万円で法人の落札でした。入札件数は29件です。
売却基準価額の約3倍弱での落札です。借地のオーナーチェンジとはいえ、横浜駅徒歩圏は人気で強いですね。賃料22万円を単純に割り算すると表面利回り7.7%となります。
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