表面利回りの良い収益物件の罠

昨日は神奈川県の一部で大雨で大変でしたね。横浜も崖や急傾斜の地域が多いので、異常な降り方だと心配になります。

さて、今日は収益物件の利回りについてのお話を少し書いてみます。

収益物件を探す時は、価格と表面利回りで絞り込んでいく方が多いのではないでしょうか。

表面利回りを上げる方法

この表面利回りですが、基本的な性質として、部屋を小さく分ければ分けるほど良くなります。これは、部屋の面積が半分になっても家賃は半分にはならないし、建築コストも倍にはならないからです。ですので、計算上は2部屋取れる面積に3部屋を突っ込んだ方が、表面利回りは良くなります。

そういう訳で、あまり広くない土地で、妙に表面利回りが良いアパートが有った場合や注意が必要です。

一般的にワンルームとか１K の間取りだと、床面積は20平米くらい欲しい（バス・トイレ別にしても余裕がある）ところですが、中古のアパートやマンションだと16平米くらいの3点ユニットというパターンが多いですよね。

これに対して、表面利回りを高めたい物件の場合、12平米とかで部屋を作ってしまいます。ロフトがあればまだ良いのですが、無いのも多いです。そして、浴槽が無くてシャワーブースだけとかのパターンも有ります。

こうなると、都心で駅に近くて家賃もそこそこ取れるような立地ならまだ有りかもしれませんが、駅から遠いところ、あるいは地方都市なんかでは入居者の募集が厳しそうに思います。

安い家賃の3部屋の内の2部屋しか埋まらいより、高い家賃で2部屋が埋まった方が得ですよね。

また、経費の面から考えると、募集が苦しいとADを付けたりとかが必要になります。原状回復費用も部屋が狭いからといってもそんなに安くなるわけでは有りません。特に２～３万円とかの家賃だと、何か大き目の修繕が発生した時に数カ月分の家賃が飛んでしまいます。

ところで、買う時に満室稼働でも安心はできません。有利に売却するために、フリーレントとかで無理やり満室にしているケースも有るからです。そのような入居者は、すぐに退去したり、あるいは家賃の滞納が始まる可能性も高いです。

ということで、表面利回りが妙に高い物件はよく調べましょうというお話でした。

ちなみに、やたら玄関ドアやエアコンの室外機の数が多いアパートやマンションは、狭い部屋が多いのですぐにわかります。