物件がなかなか値下がりしない

横浜の市街地

先日町田へ出撃してきたところ、駅のこんなところにお稲荷さんを発見しました。私はなんでも神頼みが基本なので、色々と欲深くお願いをしてきました。w

ただ、お稲荷さんは嫉妬深いとも聞きますので少し心配ですが、普段はヤキモチを焼かれる事はめったないので、たまには良いかもしれません。

町田稲荷

さて本日は物件の価格について考えてみます。

特に首都圏では物件の価格が上がりきってしまったので、そろそろげ下落するとかオリンピックがうんぬんとか、の話をよく耳にします。

特に収益物件は金融機関の融資姿勢が厳しくなったこともあり、買える人が少なくなって値段が下がるはず、という理論です。

豊洲ベイサイドクロス

しかしながら、現状ではまだそんなに値下がりした感じがありません。この理由を考えてみます。

収益物件の場合は、当たり前ですが所有者には賃料収入が有るはずです。この賃料収入で借入金の返済と諸経費が足りるのであれば、無理して安売りする必要は有りませんよね。高く売れるなら売ろうか、って感じに自然となるのではと思います。

また、不幸にもあまり良くない業者に引っかかり、思いっきり高値掴みをしてしまったような方は、元々属性が良く高収入の方も多いので一応なんとかお金が回っているのが実情だと思います。

もっとも融資を申し込む時に、契約書や収入証明をごまかしたりして身の丈以上の融資を受けたようなケースはまた別ですけど。

契約

そもそも、そのようなだまされて? 高値で購入した物件はかなりの高値で売却しないと残債を返済できない状況にあるはずです。なので売却の際は仕方なく高い値付けで売り出されることになります。横浜線の向こうの方の表面利回り6%台の築浅中古木造アパートとか、いつまでも売れずにレインズの海の中を漂い続けているのを目にします。

もちろんお金が回らずに武運拙く破綻してしまったような場合は、任売とか競売になるわけですが、ほとんどの場合は業者が速攻で買ってしまい、その後たっぷりと利益を乗せて転売という流れになる事がほとんどです。そもそも任売はある程度の価格で売却できないと債権者が納得しませんし。

不動産とお金

普通、物件を買うときは各種調査の後、色々と検討して、さらに融資を打診してから購入を決断すると思うのですが、のんびり検討とかしてる時間の余裕は有りません。情報が入ったらその日に現地を見に行くくらいのフットワークが必要です。

そうすると、当然検討不足で買うことになるわけで、あまり一般の方におすすめできるようなやり方ではありません。ライバルのプロの業者は多くの物件を見ているので即断できますし、万一失敗したときもリカバリーが可能な力が有ります。(程度問題ですけど)

お得な物件は誰が見てもたいていお得ですので、競争は激しいということです。


余談ですが、収益物件の場合は購入時に下手を打ったとしても、賃料収入さえ安定的に入ってくれば時間の助けを借りてなんとかなる事が多いです。10年、20年と残債が少しずつ減っていくのをじっくりと待つわけですが、売却して残債を返済できる所まで来たらある意味その投資は勝ちです。

ということで、収益物件を検討する場合はまず第一に賃貸需要があるかどうかを考えましょう。賃貸需要が有り、家賃が適正であれば安定的に賃料収入が発生します。一般的な不動産投資はミドルリスクミドルリターンです。

集合住宅

一方、実需のマイホームの値段が下がらない要因は、やはり住宅ローンの金利による所が大きいと思います。収益物件と違ってまだまだフルローンが出ますし、金利も変動なら1%を切る場合も多いです。

収益物件の場合は、その物件からどのくらい儲かるか?という収益還元的な目線で値段を考えることが多いですが、マイホームの場合は現在支払っている毎月の家賃と住宅ローンの返済額の比較から考えるパターンが多くなります。毎月の支払いが家賃とあまり変わらないので買った方が得、という考え方ですね。

戸建住宅

この低金利とさらにマイホームの場合はローン減税を始めとした各種優遇税制の恩恵も受けられますので、持家推進は完全に国家の方針と考えて良いと思います。単純な損得で言えば国策には素直に乗った方が良さそうですし、多くの方が同じ様な考えで購入を検討するので需要と供給の関係から値段が下がりにくいんだと思います。株の世界でも「国策に売りなし」っていうじゃないですか。


ところで、物件についている値段はあまり下がっていない感じなのですが、指値はある程度効きやすくなってきたような感触は有ります。売出しの値付けと値下り期待の購入予備軍が見合っていて、しびれを切らしてきた売主がぽつぽつ現れだしているような状況なのでしょうか?

見つめ合う猫

なお、売主には「相場が崩れそうなので今の内に売りましょう!オリンピックが終わったら暴落します。」と、買主には「相場は安定していて下がらなそうですし、他の購入希望者も現れた様です。希少物件ですし買いましょう!」と言うのが優秀な?不動産の営業マンです。担当者の感じが良いからといって言いなりになるのではなく、ご自身でも情報を集めて良く検討しましょう。

説明する営業マン
写真は拾い物です。たぶんモデルさんです。

それぞれの方の置かれた環境や考え方に違いによって、最適な物件というのは変わってきます。賃貸か購入かの検討段階でも大丈夫です。お気軽にご相談下さい。(売買も賃貸両方やってます w)

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