競売事例研究 パークホームズ横濱山下町

今月の事例研究は横浜市中区の築浅ファミリータイプのマンションです。

できれば3点セットをお手元にご用意されるとわかりやすいと思います。
BIT(不動産競売物件情報サイト) で事件番号から検索してみて下さい。

まずは物件の情報です。

間取図

配置図

人気の山下町の高級マンション

この地域は、みなとみらいや中華街が徒歩圏内で、横浜独特の情緒も有り、人気の高いエリアです。そして、まだ築6年目の「パークホームズ横濱山下町」は、分類で言うと高級マンションと言っても良いかと思います。設備も内外ともに充実です。

そして、パークホームズのブランドで、管理も三井不動産レジデンシャルサービスですので安心感があります。所有していても、資産価値とともに満足感が高いのではないでしょうか。

市場価格について

位置や階数は違うのですが、同様の間取りの部屋が次の値段で成約されています。

・5,580万円で平成28年1月（南向の7階）
・4,650万円で平成28年9月（南向の1階）
・5,740万円で平成28年8月（南向の5階）

その他の成約事例も見るとざっくり70～80万円/平米といった感じでしょうか。

入札戦略の検討

以上を踏まえて入札戦略を検討しています。

まずは対象となる人ですが、築浅のハイグレードマンションということで、実際にご自分で使われる事を検討される方が多いように思います。どっちかというと投資というより実需といった感じですね。

また、築浅で室内も裁判所の現況調査報告書を見る限り、そんなに荒れた様子もありません。自分で使うのであれば、おそらくクリーニングとちょっとした手直しくらいで使えそうです。

さらに、管理費等の滞納状況や、占有状況なども難しく無さそうです。

となると、個人のお客様にとっては、市場価格からどのくらい安く買えれば満足か？ということ、またこのマンション指定で欲しい方がいらっしゃるか？というあたりを考えます。

また、転売業者にとっては、再生して販売という物件ではもありませんので、リフォーム費用はそんなに考えずに、諸経費を除いた転売益がどのくらい見込めるかというのがポイントです。

仮に市場価格を5,000万円としたときに、最悪強制執行まで想定して経費を考えて、後は自分が出しても良い値段での入札ということになると思います。そこそこ人気のある物件ですので、落札価額は結構高くなりそうに思います。

とはいっても10％程度は市場価格から安く買えないと、リスクに対してどうなのかな？ていう感じですね。

まあ、あまり無理しない程度にがんばりましょう。(^^)

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もし、実際に検討される物件が決まっているのであれば、その物件を例にとり、確認しておくべきポイントなどご説明いたします。

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