色々と割引が有るようですし、たまには旅行にでも行きたいです。物件調査と合わせて近くでも良いのでどこかで1泊してこようと計画しています。
今月の競売事例研究は横浜の投資用の区分マンションを2件取り上げました。
3点セットをお手元にご用意されるとわかりやすいと思います。981.jp や BIT(不動産競売物件情報サイト) で事件番号から検索してみて下さい。
(1)朝日プラザ東戸塚 4F
[裁判所・入札情報]
・横浜地方裁判所本庁 R04ケ85
・入札期間：2022/11/22 ～ 2022/11/29
・開札期日：2022/12/06
・売却基準価額：4,630,000円
[物件情報]
・所在地：戸塚区品濃町５３８番地３
・交通：JR横須賀線 東戸塚 徒歩1分
・専有面積：15.18㎡ ※登記簿(内法)
・建物構造：SRC造地上7階建/4階部分
・総戸数：57戸
・間取り：1R
・管理費：4,800円
・修繕積立金：5,070円
・築年月：1987年2月
・現況：所有者占有中（空室）
立地など
東戸塚駅の東口からちょっと入った所に有るマンションです。なんといっても駅からとても近いのが魅力的です。
部屋自体は昔ながらの3点ユニットのワンルームで、築年もやや古いです。
とはいえ、この立地ならば賃貸するにしても募集に苦労することは無いと思います。小綺麗にリフォームすれば高めの賃料でも十分戦えるのではないでしょうか。東戸塚駅周辺は商業施設も充実しています。
また、現況では空室のようですので自己使用の方にも良いと思います。
価格など
問題は入札価格ですが、部屋も荒れていないようですしリスクは低そうです。こういう取り組みやすそうな物件は人気が高くなる傾向です。
仮に賃料を5万円/月と考えると表面利回り8%で750万円。
リフォーム費用などと合わせて色々とシミュレーションしてみて下さい。あと、滞納管理費等にもご注意下さい。これは落札者に支払義務が有ります。
思い切った金額で入札しないと落札は難しいと思います。
なお、東戸塚のマンションはファミリータイプがほとんどでワンルームは希少です。
(2)グランフォース横浜伊勢佐木町
[裁判所・入札情報]
・横浜地方裁判所本庁 R04ケ148
・入札期間：2022/12/06 ～ 2022/12/13
・開札期日：2022/12/20
・売却基準価額：9,830,000円
[物件情報]
・所在地：横浜市中区末吉町二丁目２８番地４
・交通：京急本線日ノ出町 徒歩6分
・専有面積：20.54㎡ ※登記簿(内法)
・建物構造：RC造地上9階建/8階部分
・総戸数：33戸
・間取り：1K
・管理費：9,000円
・修繕積立金：6,000円
・築年月：2008年3月
・現況：賃貸中
概要
こちらは建物が2008年築とだいぶ新しくなります。
間取りや設備も今風で、バス・トイレ別、二口コンロなど充実しています。
エリア的にはいわゆるオシャレな横浜でなく、昔からのディープな横浜なエリアです。近年はマンションだらけになって風情も薄くなってきましたが、まだまだ色々有ります。w
賃貸について
現在賃貸中（サブリース）ですが、抵当権設定後の賃貸借契約なので賃借人の権利は承継する必要が有りません。（これが抵当権設定前からの賃借人の場合は、賃借権を引き継ぐ必要があります）
ただ、すぐに退去しろというのも賃借人にとっては迷惑な話なので、法律で6ヶ月の猶予期間が認められています。
自己使用をお考えの場合はこの猶予期間が必要ということを頭に入れておいて下さい。
もちろん投資用に考えるのであれば現在の賃貸借契約を引き継ぐのも楽で良いと思います。
価格など
価格的には、一般市場価格ではおそらく1,600万円前後になると思います。賃料が共益費を入れて76,000円/月なので、1,600万円なら表面利回りは5.7%です。
相場的にはこんなものだと思いますが、競売ならばもう少し安く仕入れられると思います。ただ、物件や利回り的にはあまり面白い？投資ではなさそうですね。
リスクの少ないと思われる物件の落札価額は高くなります。特にオーナーチェンジ的な物件はやることもあまり無いですし。
激安の物件が欲しければ、癖が強めの物件を良く検討した上で狙う必要が有ります。
2022/12/26 追記
(1) 朝日プラザ東戸塚 4F
6,310,000円で個人の落札でした。入札件数は6件です。
弊社に相談に来られたお客様の落札です。（おめでとうございます！）
うまく落札できた感じの金額ですね。きれいにリフォームしたら面白そうです。
(2) グランフォース横浜伊勢佐木町 8F
16,211,900円で法人の落札でした。入札件数は8件です。
こちらは逆にもう少し安く買いたかった感じでしょうか。オーナーチェンジで運営するのであればあまりリスクも少ないので良いのかもしれませんが。
競売無料相談会は随時
弊社では競売に参加したい方、競売物件に興味がある方に向けて個別に無料相談会をしております。※要事前連絡
競売が初めての方には、競売の仕組みから入札、明渡し等について、わかりやすくご説明させて頂きます。
その際には、物件が決まっていなくても大丈夫です。自己居住用、投資用など、お客様それぞれのスタンスに応じてご説明いたします。
もし、実際に検討される物件が決まっているのであれば、その物件を例にとり、確認しておくべきポイントなどご説明いたします。
また、マイホーム、投資用を問わず、物件をお探しでしたら、ぜひ諸条件等をお知らせ下さい。競売の他にも任意売却、一般売買など全て含めて色々とご提案致します。資金計画や投資全般、あるいは相続などに関するご相談も承っております。
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