本日は、現在閲覧中の競売の事例研究です。
初心者向けに値段が手頃で落札後にトラブルの少なそうな、物件を例にとって3点セットを読み解いて検討してみます。
本日は1Kの区分マンションです。
できれば3点セットをお手元にご用意されるとわかりやすいと思います。
BIT(不動産競売物件情報サイト) で事件番号から検索してみて下さい。
横浜平沼ダイカンプラザ1号館 503号室
[裁判所・入札情報]
・事件番号：横浜地方裁判所本庁 平成28年（ケ）第414号
・入札期間：2017/02/15 ～ 2017/02/22
・開札期日：2017/03/01
・売却基準価額:4,700,000円
・買受可能価額:3,760,000円
[物件情報]
・種別：区分所有建物
・敷地利用権:所有権
・所在地：横浜市西区平沼一丁目
・交通1：ＪＲ京浜東北線 横浜駅 徒歩8分
・交通2：京急本線 戸部駅 徒歩7分
・交通3：ブルーライン 高島町駅 歩3分
・専有面積：27.44平米 ※登記簿(内法)
・間取り:1K
・管理費等:14,060円
・築年月:1986年2月
・構造:RC11階建
・階数：5階/11階建
・総戸数：121戸
・現況：所有者が住居として占有
この物件、横浜駅まで平坦で徒歩8分、また京急や地下鉄も利用可の恵まれた立地です。賃貸物件としての需要は安定していると思います。
さっそくですが入札金額を検討してみます。
まず投資利回りです。
近隣同タイプの募集状況を見て賃料を7.5万円/月とした場合、表面利回り10%なら900万円です。
次に同マンションの売買の成約事例などを見てみると、市場価格で概ね1,100万円程度の値付けになると思います。
表面利回り8%前後な感じでしょうか。
以上の材料などを参考に考えていくわけですが、貸すにせよ自分で使うにせよ、
(写真を見る限り内部はそんなに荒れた感じではないですが)
ある程度の補修は必要になると思います。
さらに、退去してもらうための費用(最悪強制執行まで)や、滞納管理費等も考えて資金計画を考えて下さい。
本物件にさらにご興味のある方は、お気軽にお問い合わせ下さい。
2017/03/24 追記
9,799,000円で個人の方が落札しました。(売却基準価額の約2.08倍！)
入札者数は17です。
結構頑張った値段ですね。ご自分で使われるのでしょうか？
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