不動産のAI査定と売却の進め方

最近の流行りといえば、やっぱりAIですよね！

私もちょくちょく利用しているんですが、毎週のように進化してて、追いつくのが大変です。

で、不動産業界でAIといえば、よく見かけるのは「AI査定」というやつですね。

不動産の査定って、いろんな要素が絡んでて奥が深いから、AIとは相性が良さそうに見えます。

価格査定とAI

不動産価格の査定手法には、ご存知の方も多いと思いますが、次の3つのやり方があります。

詳しい説明は省きますが、取引事例比較法は、近隣の実際の成約価格との比較になるので一番分かりやすいですし、仲介の現場ではこれをメインで考えていきます。

積算法や収益還元法で「正しい価格」を算出できたとしても、経理的には良いのかもしれませんが、不動産売買の現場ではそれでOKとはならないんです。

いずれにしても、ここで絶対に必要なのが「近隣エリアでの過去の成約事例」です。

取引事例比較法はもちろん、積算法、収益還元法なども、現時点での近隣エリアの土地の実勢価格や賃料相場などのデータが必要になります。

これらの実際の価格に、いろんな要素を考慮して査定価格を算出していくわけです。

しかしながら、この過去の「近隣エリアでの過去の成約事例」というのが、なかなかクセモノなんです。

エリアを限定すると取引数もそんなに多くない上に、エリア以外の状況がまったく違っていたりするんですよね。

元の成約事例が少ない上に、条件のばらつきが大きいとなると、いくらその後高性能なAIで推論したとしても、そんなに正確な数字が出るとは思えないんです。

なお、ごく一般的な区分マンションなどの価格を推定するのは、一般の方でもスーモとかアットホームとかを見てればだいたい分かると思いますのでAIを使うまでもないような気もします。

とはいえ、査定にAIが使えないというわけではありません。

査定をする不動産業者側からすると、データを集計したり分析するのに、AIは結構役に立ちそうです。

今までデータを並べてあれこれ考えていた時間がだいぶ短縮されるとともに、正確な推論の手助けをしてくれると思います。

ここで便利になるのは不動産業者です。お客様ではありません。w

不動産を売却する際の価格の検討で重要なのは、その価格で買ってくれる人が現れるか否か、ただそれだけです。

それも買い手は一人だけ現れれば良いので、買ってくれそうなお客様に心当たりがあれば一番ですが、そうでなければ結局はやや高めの価格でマーケットに出してみて、反応を探るみたいなやり方になると思います。（売主様の時間的なゆとりの具合にもよりますが）

売る方も、早く売りたいとか、面倒は避けたいとか、色々な事情があると思いますので、どのように売却を進めていくのかなどの作戦のすり合わせを、売却を依頼する仲介業者と十分に行うことが重要だと思います。

一括査定で一番査定価格が高い業者に依頼するというやり方は、うまくいかないと思いますし、大手だから、TVコマーシャルでよく見るからなどというのも、イマイチな感じがします。

とにかく、売却の背景や個別の事情など、よく話を聞いてくれた上で、作戦を提案してくれるような仲介業者を探すのが良いと思います。

そういえば昔の話ですが、今で言う出会い系や結婚相談所で「コンピューターマッチング」というのを売りにしていた業者が多くありました。

今で思えば、単に検索や抽出をコンピューターでしていただけなのでしょう。

これも単に業者側の手間を楽にしただけの感じですね。

ところで、なんでもAIをつけると凄そうに見えます。w

身の回りを見回しても、「AI電卓」「AIペン」「AI時計」「AIはさみ」「AIチェア」「AI名刺」など、何かよく分かりませんが、語呂的には違和感がありません。w

こちらの名称の側からビジネスアイデアを考えるのも良いかもしれませんね。

さて、生成AIの現在の状況はかつてインターネットが普及し始めた頃の「ワクワク感」が有ります。

ただ、インターネットの仕組みや理屈が分かりやすかったのと違い、AIは中身がブラックボックス的な感じになっているのが少し嫌な感じな所です。

やり方によっては人の考え方自体をも操作できそうなので。

※今回の記事の画像全てと文章の一部は生成AIを使ってみました。（Gemini Advanced 2.0 Flash）

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