急に寒くなってきました。暖房を付けたら早速猫が側に来てくつろいでいます。
あんなに暑かったのに何事も無かったように寒くなるのは毎年のことながら不思議です。
さて、「団地ってどうよ？」って複数の投資家のお客様に聞かれました。（何かのメディアで取り上げられたのでしょうか？）
ということで今月は団地の物件について検討してみます。
団地の物件のポイント
まず団地の部屋への投資のポイントについて考えてみます。
(1) 築古で安価な物件価格
これが一番大きなポイントですね。
団地の物件は、築50年超えが普通にあります。
建物が古く償却済ですので当然ながら物件価格が安くなっています。
そのために資金的なハードルが低くなります。
資金が少なくて済むということは失敗しても致命傷にならないということです。
お試しで検討してみるのも良いかもしれません。
その昔はRCの法定耐用年数は47年でなく60年だったんですけどね。
(2) ファミリータイプ
団地はファミリー向けの間取りが多いです。
そのため、単身者向け物件と比較して賃貸契約期間が長期化しやすい傾向があります。
これにより、安定した運営が期待できます。
入退去が多いと原状回復、空室損、募集費用などで利益が削られます。
また、建物が古いことは借りる人にとってそんなには気になりません。
室内をきれいにリフォームしておけば快適に暮らせます。
さらに本格的に専有部分をリノベーションすることで、より高い家賃収入を得られる可能性があります。
これは賃料のアップ分と投資金額の損得を念入りに計算する必要は有りますけど。
また、ファミリー層は長く住んでくれることが多いですし、安定した賃貸需要が見込めます。
(3) 管理に安心感
団地全体で管理が行われているために安心感があります。
管理費・修繕積立金を支払えば、あまり自分でやることは無いと思います。
また、全体の戸数が多ければ多いほど1戸あたりの管理費は少なくて済む計算です。
エレベーターが無い団地が多いですが、この場合は一般のマンションと比べてさらに維持費が有利です。
(4) 将来性
古いマンション等、集合住宅の建て替えの促進は国家レベルの課題となっており、今後ますます建替えが円滑に進むような方針が出てくると思います。
古い団地はご存知のようにたっぷりとした敷地にゆとりをもって建てられています。
将来的に団地全体の建て替えが行われる場合、資産価値が大きく向上する可能性があります。
そして築古とはいっても10～20年くらいで建物が使い物にならなくなるというの考えにくいので、賃料で投資分を回収して、将来の動向を楽しみにする、というのも気持ちが楽そうです。
(5) その他
もちろん投資でなく、自分で使うのも楽しいと思います。
趣味部屋や物置代わりにしたりなども良さそうですね。
この場合も10～20年くらい使えれば「元が取れた感」が得られるのでは無いでしょうか。
なお、安い部屋はエレベーター無しの4階や5階の場合が多いです。
4階や5階の場合、賃料にもよりますが募集を出しても決まりにくいことに注意が必要です。
眺望が良くて気持ち良いので自分の趣味部屋でしたらコスパが良いのでおすすめです。
競売物件の事例
とうことで、競売で出ている物件を見てみましょう。
洋光台南第2団地 6-24号棟
・横浜地方裁判所本庁 R06ケ128
・入札期間：2024/11/19～2024/11/26
・開札期日：2024/12/03
・売却基準価額：6,093,000円
・所在地：横浜市磯子区洋光台五丁目6番24
・交通：JR根岸線「洋光台駅」徒歩11分
・専有面積：46.27㎡ ※登記簿(内法)
・建物構造：RC造地上5階建/1階部分
・総戸数：10戸
・間取り：2LDK
・管理費：7,500円
・修繕積立金：8,000円
・築年月：1970年11月
・現況：所有者占有中
こちらの物件のポイントは最寄り駅まで歩いていけることと所在階が1階ということです。
大規模開発ですので、どうしても団地の場合はバス便利用という立地が多いです。
そしてエレベーターの無い団地は1階と2階に高い価格が付きます。
なお、こちら一般の市場価格は1,000万円くらいだと思います。
続いて売却済の事例を見てみます。
笹下台団地 8-12号棟
・横浜地方裁判所本庁 R06ケ67
・入札期間：2024/10/22～2024/10/29
・開札期日：2024/11/05
・売却基準価額：4,486,000円
[開札結果]
・売却価額：4,080,000円
・落札者：法人
・入札者数：4
・所在地：横浜市港南区笹下一丁目
・交通1：京浜急行本線「上大岡駅」徒歩17分
・交通2：横浜市営地下鉄ブルーライン「上大岡駅」徒歩17分
・交通3：横浜市営地下鉄ブルーライン「港南中央駅」徒歩14分
・専有面積：50.14㎡ ※登記簿(内法)
・建物構造：RC造地上5階建/4階部分
・総戸数：10戸
・間取り：2LDK
・管理費：6,000円
・修繕積立金：10,000円
・築年月：1969年9月
・現況：所有者占有中
こちらの物件はエレベーター無しの4階、駅までちょっと遠い、という物件です。
管理費等の滞納もそれなりです。
先週開札の物件ですが、落札価額は売却基準価額よりも低くなっています。
人気の高い物件を割安に落札することは難しいですが、不人気の物件をどうにか使えないか検討できると良いことがあるかもしれません。
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