フルローンで不動産を購入できる？

東京BRTに初めて乗りました。新橋から勝どき、豊洲の方へ向かったのですが、気分は湾岸上級国民です。w

さて、「フルローンで買える物件を紹介してほしい」というご要望を頂く事が時々有ります。

現在マイホーム用の住宅ローンであれば、フルローンで購入できるケースも少なくありません。

一方、投資用物件となると、審査が厳しくなる傾向があります。

フルローンで購入できる要因

フルローンで購入できるかどうかは、物件の質よりも、まず第一に買主様の属性、そして次に買主様と金融機関との関係性（力関係？）の方が大きく影響する印象です。

特に、住宅ローンでは属性至上主義が顕著で、例えば木造の耐用年数を大幅に超えた物件でも、年収や勤続年数によっては、諸費用込みのフルローンがあっさり承認されたりします。

どっちかというと「フルローンで買える物件」というよりも「フルローンで買える方」って感じでしょうか。

自己資金無しでフルローンで物件を購入する場合、金利や保証料などの条件面で不利になることがほとんどです。

また、借入金が増えると返済額や金利負担分も増えるため、審査自体も厳しくなります。

とはいえ、なるべく多くを借り入れ金でカバーしたいというのは気持ちとしては大変良く分かります。

特にご自分で事業をやられている方、ある程度の手元資金は安心のために置いておきたいですよね。

不動産購入以外で大きな金額・低金利・長期間の利用できるローンはなかなか有りません。

手元資金をローンの借入金利以上で運用できる自信があれば、借りれるだけ借りたほうが得になる理屈ですし、またいわゆるレバレッジの効きも良くなります。

また、効率よく儲けるとかの話以前に、手元資金が薄いとアクシデントなどに弱いことが心配になります。

特に投資用物件の場合、空室リスクや修繕費などのランニングコストも考慮してキャッシュフローを確保するように検討すると思いますが、計画外の突発的なアクシデント発生の可能性は常に有ります。

手元資金が薄い場合、そのアクシデントの際に資金繰りに困る可能性があります。ここらへんは不動産以外の事業と同じですね。

人によって環境や考え方が様々ですので正解は無いですが、無難なところでは最低でも1割以上の自己資金を用意した方が、借入条件も不利にならず、また審査も通りやすくなると思います。

なお、住宅ローンの場合は手数料がほとんどかからずに繰り上げ返済が可能ですので、借入期間は最長にして余裕が有るときは毎月の返済分にプラスして繰り上げ返済で先行して返していくという作戦も有ります。後から返済期間を長くするのは大変ですので。

フルローンで購入することは可能だとしても、メリットとデメリットをよく理解した上で検討することが重要だと思います。

個人的には「借りられるならとりあえず借りとけ！」と思いますけど。w

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