最近、ふと老後はどこでどうやって暮らそうかな、などと考えたりします。
ちょっと郊外、できれば海の方でそんなに不便で無いところが良いかなと思います。
まだまだ仕事をやめられそうに無いのですが、色々と妄想していると楽しいです。
今月の事例研究は、神奈川県で入札できるそんな物件を選んでみました。場所は横須賀市の衣笠、区分マンションです。
クリオ衣笠 10F
・横浜地方裁判所横須賀支部 R05ケ45
・入札期間：2024/02/22～2024/02/29
・開札期日：2024/03/07
・売却基準価額：16,560,000円
・所在地：横須賀市公郷町二丁目１２番地１
・交通：JR横須賀線「衣笠」駅 徒歩8分
・専有面積：76.46㎡ ※登記簿(内法)
・建物構造：RC造地上11階建/10階部分
・総戸数：167戸
・間取り：3LDK
・管理費：12,220円
・修繕積立金：14,390円
・駐車場使用料：11,000円
・築年月：2008年12月
・現況：賃貸中
エリア
衣笠ってあまり知らない人が多いと思います。
特に東京方面の人にとっては横須賀線の果ての方のイメージではないでしょうか。
行ってみると分かるのですが、駅前は結構栄えています。アーケード商店街が有って、西友も有ります。
歴史的には、平安時代末期から室町時代にかけてこの地を治め、鎌倉幕府創設の礎となった三浦一党ゆかりの場所だそうです。私はあまり興味無いですけど。
ビックコミックスピリッツで連載中の「新九郎、奔る！」に出てくる三浦さんの関係ですかね？。
交通
最寄り駅のJR衣笠駅からは大通り沿いで徒歩8分。途中にお店も色々有るので良い感じです。
ただ、横須賀線は東京から来るとほとんどが逗子駅止まりです。
そして横須賀駅から久里浜までは単線となりますので、上り下りとも1時間に3～4本くらいしか電車が来ません。
このくらいあれば発車時間を意識して家を出れば良さそうですが。
乗車してしまえば上りは品川、東京まで直通で、さらに成田空港まで行ってます。
下りは終点の隣の駅の久里浜駅で数分歩くと京急本線の京急久里浜駅が利用できます。
そして三浦半島で一番賑やかな京急の横須賀中央駅まではバスが有ります。だいたい20分くらいでしょうか。
車だと横浜横須賀道路にのるまで10分くらいです。
三浦半島自体、わりとこじんまりとしてますので、どこへ行くのもアクセスしやすいです。
海に山に遊びに行く場所は多いので、休みの日は結構充実しそうですね。
専有部分について
現在賃料112,000円（共益費含む）で借上社宅として利用されています。
また、本物件の賃借権発生の時期がは抵当権設定後なので、賃借権を引き継ぐ必要が有りません。
オーナーチェンジのような形で続けて借りてもらっても良いし、自分が使いたい場合は退去して頂くこともできます。
ただし、退去して頂く場合は6ヶ月間の明渡し猶予期間が必要なことに注意です。
管理人と賃貸状況は次のような感じです。
価格について
当マンションで同じ様な部屋が2,600万円で売り出されています。
また、成約事例を見ても2,800万円くらいで取引されていますので、だいたいこのくらいが相場みたいです。
横浜市だと普通のマンションで5,000万円とかからみたくなってますので、だいぶ割安感がありますね。
通勤通学などで都心に近くないとだめな場合は仕方がありませんが、あまり忙しくない人には経済的な負担も少なくて良いんじゃないかなと思います。
人気が集中するようなエリアでも無いので、たぶんそんな無茶な落札価格にはならないと予想しています。
でも2,000万円以下だと難しいかもしれません。
現況調査報告書の写真などを見る限り、高額な修繕費用がかかるような雰囲気も有りません。
10年くらい賃貸に出してもまだ築26年です。その後自分で使うのも良いかもしれませんね。
その他
不動産、特に自分で使う物件は、人の意見に左右されずに自分が気に入った物件を検討すればよいです。
とはいえ、将来の売却や賃貸などを考えると、区分マンションを選ぶ時には次の点を考慮すると一般的に万人受けして有利だと思います。
・最寄り駅から10分以内、なるべく平坦
→ 年をとると駅まで坂だったり遠かったりするとつらい。
・できればブランドのついたマンション
→ なんだか安心感が有ります。
・間取りはファミリータイプ、少なくとも二人は住める広さ
→ ワンルームは都会でないと。
・できれば築20年くらい、古くても昭和56年の新耐震基準以降。
→ 築20年くらいだとまだ古い感じがしないことが多い。
・総戸数は多いほどよい。
→1戸あたりの修繕、管理費用が有利になるので。
・敷地内駐車場が有った方が良い。
→ なんだかんだで車が有ると便利です。
なんと、今回の物件はほとんど当てはまりますね。
22,230,000円で法人の落札でした。入札件数は10件でした。
売却基準価額の約1.34倍、良い感じのところで落ち着いた感じですね。
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