賃貸併用住宅と住宅ローン

銀座4丁目の交差点付近で多くの人が上を見て写真を撮っていました。何かと思ったら和光の時計がミッキーになっていました。

いつからミッキーになったのか、まったく気が付きませんでした。もしかしたら正時のチャイムもミッキーになっているのでしょうか？

さて先日、仲介した横浜市の中古の賃貸併用住宅の引き渡しが有りました。ちょっと苦労したので無事に終わってホッとしました。

併用住宅とはその名の通り自宅と何かを併用した建物の事で、店舗スペースを設ける「店舗併用住宅」、住居の一部に医院を持つ「医院併用住宅」、住居の一部に賃貸部分を取り込む「賃貸併用住宅」なんかが多いです。

今回の売買対象物件は一つの建物に1Kの共同住宅が数室と自宅使用部分の3LDKからなる賃貸併用住宅です。

賃貸併用住宅の最大のメリットは、うまくローンと賃料収入がはまると、賃貸部分の収益でローンの返済の大部分がカバーできることです。

例えば賃料7万円/月の部屋が4室有る共同住宅と、自宅部分が一緒に入っている建物を考えます。床面積はそれぞれ100㎡の合計200㎡。

価格を想定するために、アパートの表面利回り(*)として標準的な6%くらいを仮定します。そうすると月間収入が28万円なので年間収入が336万円となり、利回りで割り戻すと価格は5,600万円となる計算です。

ここで自宅部分の価格を4,600万円と仮定すると全体の価格は1億円となります。（自宅部分は収入が無いので表面利回りは約3.3%に落ちます）

そしてこの1億円を融資で調達することを考えます。

ここで金利が1.0%、期間35年の融資を受けると返済は282,285円/月となって賃料収入に近くなりますね。自分のローンを賃借人様が支払ってくれているイメージです。

実際には退去による空室や修繕費、固定資産税、その他諸経費等がかかるので割り引いて考えないとだめですが、考え方としてはこんな感じです。

※表面利回りとは、年間の家賃収入の総額を物件価格で割った数字です。

ところで、金利と借入期間で毎月の返済金額は大きく変わってきます。ここがポイントです。

上記の金利が1.0%、期間35年というのは住宅ローンの数字です。（広告や営業的には金利0.5%とかで計算したりしますがその場合はもっと返済は少なくなります）

住宅ローンが使えない場合は収益物件などに利用できる投資用のアパートローンなどを検討するわけですが、住宅ローンと比べると融資期間が短く金利が高いことがほとんどです。期間30年、金利2～3%とか。

実は賃貸併用住宅でも、多くの金融機関で住宅ローンを利用することが可能で、今回も賃貸部分も含めた土地建物全体を住宅ローンでカバーすることができました。ほぼフルローンです。

と簡単に書きましたが、色々大変でした。

まず、併用住宅全体を住宅ローンで利用するためには、ほとんどの金融機関で自己使用部分の床面積が全体の床面積の50%以上でなければなりません。（その昔、某銀行で自宅部分が1/6以上あればっていうのが有ったように記憶しています w）

今回の物件はここが問題で、自己使用部分の床面積が50%を下回っていました。

素直に考えると全体を金利の高いアパートローンにするか、あるいは銀行が対応してくれれば自己使用部分を住宅ローンで、賃貸部分をアパートローンでの2本立てで考えるかになります。

そこでなんとかならないか知恵を振り絞り、そして銀行もいくつか回って色々と調整しました。

結果としては、賃貸部分の1室を内部で自己使用部分とを壁を抜き中で繋げて一体化する工事をお願いして、さらにその後、土地家屋調査士事務所と相談して建物の種類と床面積の登記の変更もしてもらいました。

これで自己使用部分の床面積が全体の50%以上となり、全体が住宅ローンでカバーできるようになりました。

それなりの費用を買主様にご負担頂きましたが、トータルで考えれば住宅ローンの利用でだいぶ得になったのではないかと思います。

最終的には売主様のご協力、うまくはまる金融機関に巡り会えた、そして買主様の属性による部分の影響が大きかったですけど。

ブルガリの蛇も光り始めました。今年もきれいです。異常気象と言われつつもちゃんと寒い季節になりました。

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