競売事例研究 ファミリータイプの区分マンションと戸建

アメリカ山

株価は上り調子ですが、今後の経済はどうなっていくのでしょうか?

不動産価格が高値安定で市場で高く売却できれば競売の件数は少なくなる理屈なのですが。


今月はファミリータイプの区分マンションと戸建てを取り上げます。どちらも投資用というよりはマイホームに適してると思います。

できれば3点セットをお手元にご用意されるとわかりやすいと思います。BIT(不動産競売物件情報サイト) で事件番号から検索してみて下さい。


(1) クリオレミントンハウス横濱山手ロワイヤル 1F

根岸森林公園のすぐ脇の低層マンションです。

クリオレミントンハウス横濱山手ロワイヤル

[裁判所・入札情報]
・横浜地方裁判所本庁 R03ケ171
・入札期間:2021/10/05~2021/10/12
・開札期日:2021/10/19
・売却基準価額:30,450,000円

[物件情報]
・種類:区分マンション
・所在地:横浜市中区寺久保34番地1
・交通:JR京浜東北・根岸線「根岸」駅 徒歩13分
・専有面積:91.70㎡ ※登記簿(内法)
・建物構造:RC造地上4階建/1階部分
・総戸数:66戸
・間取り:2LDK
・管理費:24,080円
・修繕積立金:15,360円
・ペット登録料:500円
・築年月:2003年2月
・現況:所有者専有中

間取図

山手と行っても最寄り駅は根岸駅になります。立地的にはどちらへ行くにも高低差もありますし、車が無いと不便かもしれません。

住環境的にはいわゆる閑静な住宅街です。第一種低層住居専用地域で高い建物が建てられません。

また根岸風致地区内です。これは横浜市の条例で緑豊かな生活環境が形成されることを目的に建築などの制限が定められています。

そして道路をはさんで向かい側が広大な根岸森林公園です。室内をきれいにリフォームして終の棲家とするのも良さそうですね。

根岸森林公園

さて、相場ですが現在売りだされている物件は有りません。

過去の成約事例に最近のマンション価格高騰も考慮すると、市場価格で4,500万円前後くらいでしょうか。

ここの所、本物件の近所には競売でも人気のある区分マンションは市場価格に近い価格で落札されることが多いです。

また、築年数からすると新築当時の設備は替え時ですので資金計画に入れておいた方が良いと思います。

浴室

ところで本マンションの近所には有名なドルフィンというレストランが有ります。

「山手のドルフィン」と聞くとなんか甘酸っぱいものがこみ上げてくる高齢者?は多いと思います。当時の思い出が色々と蘇ってきますね。(調べたら1974年でした)

昔から横浜の山手はお洒落なイメージです。


(2)藤沢市大庭の戸建て

藤沢市の比較的築浅の戸建てです。敷地も最近多い狭小3階建てなどに比べるとゆったりしています。

藤沢市大庭の戸建

[裁判所・入札情報]
・横浜地方裁判所本庁 R03ケ115
・入札期間:2021/10/05~2021/10/12
・開札期日:2021/10/19
・売却基準価額:21,130,000円

[物件情報]
・所在地:藤沢市大庭字城山5244番地12
・交通:JR東海道線「辻堂」駅 バス約12分 バス停徒歩3分
・敷地面積:147.02㎡
・用途地域:第一種低層住居専用地域
・建ぺい率/容積率:50/80
・延床面積:96.05㎡
・建物構造:木造ルーフィングぶき2階建
・間取り:3LDK
・築年月:2016年6月
・現況:所有者専有中

間取図

本物件のエリアは藤沢と行っても国道1号線の北側なのでそんなに湘南感?は有りませんが、周辺はいい感じの住宅地です。

最寄り駅はバス便ですがJR東海道線の辻堂駅になります。

藤沢市大庭の戸建

20年以上前だと思うのですが、私、辻堂駅のお隣の藤沢駅近くのマンションに住んでた事が有ります。

その頃の辻堂駅といえば、大きな工場が有ってなんか寂しい雰囲気しか無かったです。

ところが、10年くらい前に大規模なショッピングモール(テラスモール湘南)というのができて、一気に雰囲気が変わりました。ショッピングなどはここで概ねまかなえるのでは無いでしょうか。

相場的にはおそらく市場価格で3,500万円~4,000万円くらいだと思います。

築年数が少ない物件は人気が高くなる傾向にあります。あまり欲張り過ぎると落札できません。

テラスモール湘南

今回の物件が投資よりはマイホームに適してると思うのは、どちらも交通の便がイマイチだからです。

周辺の雰囲気が気に入れば住環境は良さそうですのでマイホームに良いと思います。

投資用に考えるのであれば、やはり駅に近いというのをまず考えるべきだと思います。またどちらも、結構安く落札できないと利回り的にも面白くなさそうです。

3割4割引は難しいかもしれませんが、競売だと一般市場よりも安く買える可能性は高いです。

大田区

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