借地の収益物件のメリットとデメリット

WBCで二日間午前中が潰れてしまったので、なんか色々と仕事がテンパっていますが、桜が満開ということで、散歩がてら見に行ってきました。

やはりきれいで良いですね。

さて、収益物件で安いのを見つけて「掘り出し物だ！」と叫んだ次の瞬間に借地と気が付いてがっかりしたことがあると思います。再建築不可なんかも同じですね。

で、避けられがちな借地ですが、借地は土地の価格が借地権の分しか無いことから、収益物件としてみると良いところも有ります。いくつか列挙します。

(1) 低コストで利回りが高め

借地は土地の価格が借地権の分しか有りませんので、当たり前ですが土地建物を含めた全体の価格が安くなります。

そして収益物件の住居や店舗の賃料収入は建物に対するものなので、土地が借地だろうが所有権だろうがあまり関係有りません。契約書にも「建物賃貸借契約書」とか書いてますよね。

借地だからといって所有権の物件よりもお部屋の家賃が安くなるということは無いので、結果として借地権の物件は利回りが高くなります。

総額に対する土地価格の比率が低くなるということは、建物価格の比率が高くなるということで、結果として減価償却が高く取れ、当面の確定申告は有利になります。

経済の状況や周辺環境の変化に応じて土地の価格も変動しますが、借地物件は土地価格の比率が低いのでその影響はマイルドになります。

言い換えると、土地価格の変動リスクは、地主さんと分け合うことになり、借地人は借地権割合の分だけ変動リスクを引き受けるということになります。

次にデメリットの方も考えてみます。

土地は不変、建物は劣化していくという原則を考えると、借地の収益物件は資産性という意味では不利です。

次世代に資産を残していくとか、資産分散とかの意味合いが強いのであれば、やはり「所有権」の物件が良いと思います。

しかしながら、収益をメインに考えた場合は減価償却も含めて収支が合うような価格であれば全然有りではないでしょうか。あくまでも出口戦略も含めたトータルでの収支が合えばですが。

ラーメン屋さんを始めるのに、お店を借りて、運転資金を融資してもらうようなものですね。トータルで考えて利益を生み出せれば良いということです。

ローンについては個人属性とその物件の担保能力が重要なポイントです。

その担保価値ですが、土地の値段が重視されますので借地は不利になります。

ローンの条件が悪くなるということは、自分が買うときはもちろんですが、売却時にもローンが付きにくいと売りにくくなります。なので売却時も利回りを上げておく必要が有ります。

ちなみに、借地は担保価値優先でなく、個人属性や収益性を評価してくれる金融機関にあたるのが良いと思います。

借地契約は毎月の地代だけでなく、一般的には建替（増改築）承諾料、名義変更料、更新料など建物や権利関係が変化する際に都度大きめの支払いが発生します。

で、これらの費用がきっちり決まっていればまだ先を見通せるのですが、曖昧なままになっている昔からの契約も結構有ります。縦書きのカーボンの薄い紙の契約書とか。w

交渉で揉めたとしても、借地借家法は借主に有利なので通常は借地契約が無くなる事はありません。

地主さんとの話し合いで解決しないときは借地非訟という手続きで裁判所に許可を求めることができます。

とはいっても、地主さんと関係が悪くなると、ローンなどで銀行から要求される抵当権設定に対する地主の承諾書をもらえなかったりするので、ローンを使っての建替えや売却などが困難になったりします。（これは上述の借地非訟の手続きでも許可を取れません）

また、昔からの借地契約は、当時の地主と借地人の人間関係によって締結されたものが多く、世代が変わったりすると当時の事は誰も知らなかったりして、揉め事が起きやすくなります。

なお、お寺さんなどが地主になっている場合は、細かい条件がきっちり決まっていたりするので、取り組みやすいように思います。

いずれにしても借地物件を検討する場合は借地契約の内容をしっかりと確認するようにしましょう。

ご相談はお気軽にどうぞ。