色々な物価が上がっています。
「インフレ時には実物資産が有利」
「物価の上昇とともに不動産価値も上がっていく」
などとよく言われますが、どっちかというと物価が不動産価格の上昇に追いついてきた感じがします。
今月の競売事例研究はファミリータイプのマンションを取り上げます。マイホームをお考えの方によいのではないかと思います。
投資の利回りで考えるとファミリータイプの区分マンションはイマイチですが、安定感があります。
ライオンズガーデン綱島 3F
[裁判所・入札情報]
・横浜地方裁判所本庁 R04ケ230
・入札期間：2023/02/28 ～ 2023/03/07
・開札期日：2023/03/14
・売却基準価額：25,420,000円
[物件情報]
・所在地：神奈川県横浜市港北区綱島東五丁目4-5
・交通：東急東横線 綱島駅 徒歩13分
・専有面積：69.28㎡ ※登記簿(内法)
・建物構造：SRC造地上7階建/3階部分
・総戸数：87戸
・間取り：3LDK
・管理費：6,330円
・修繕積立金：22,290円
・築年月：2000年2月
・現況：所有者占有中
(1) 概要
相鉄・東急新横浜線の新綱島駅の開業も控えて、ますます便利になりそうな綱島のマンションです。
駅からはちょっと遠いですがまだまだきれいな感じです。お部屋は南向きの角部屋。
(2) 補修やリフォーム
2000年築というと築浅に感じますが築20年超えです。すぐには大きな補修などは必要なさそうですが、水回りも含めて設備はそろそろ交換が必要な時期です。
あまりお金をかけずにぎりぎりまで使うか、リフォーム工事でばっちりきれいにするかは考えどころですね。
(3) 価格検討
取引事例を見てみましょう。
似たような間取りの部屋が次のような価格で取引されています。
- 7階：4,480万円（令和2年7月成約） 角部屋、ルーフバルコニー付き
- 6階：5,299万円（売出中） リノベーション物件
6階と7階の部屋の差はリノベーションの有無が大きいと思います。
設備のグレードにもよりますが、ファミリータイプのリノベは結構なお金がかかります。
現況調査報告書によると、リフォーム履歴などは無いとの事です。なので入札金額を検討する際にはその分を見込んでおく必要があります。
管理費等の滞納額が少ないのはプラスのポイントですが、入札は4,000万円以下で抑えたいところですね。
この物件に限らず、入札価額は業者が転売する末端価格？から逆算していくと良いです。
2023/03/17 追記
38,336,000円で法人の落札でした。入札件数は9件です。
落札価額は売却基準価額の約1.5倍。このくらいの価格で落札できれば良いですね。
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