役所調査で川越まで出かけてきました。
半端に時間が余ったのでついでに小江戸？を観光してきたのですが平日にもかかわらず結構な人手でした。
今月の競売事例研究は、お問い合わせの多かった極端に安い？物件を見てみます。
3点セットをお手元にご用意されるとわかりやすいと思います。981.jp や BIT(不動産競売物件情報サイト) で事件番号から検索してみて下さい。
(1) 横浜市神奈川区六角橋二丁目戸建
[裁判所・入札情報]
・横浜地方裁判所本庁 R04ケ9
・入札期間：2022/10/25 ～ 2022/11/01
・開札期日：2022/11/08
・売却基準価額：1,850,000円
[物件情報]
・所在地：横浜市神奈川区六角橋二丁目５２１番地
・交通：東急東横線 白楽駅 徒歩11分
・土地権利：無権限
・敷地面積：138.18㎡ ※登記簿
・地勢：整形地
・用途地域：第一種低層住居専用地域
・建ぺい率/容積率：60/100
・接道：南側公道 幅員約3.6m、西側公道 幅員約1.9m
・延床面積：109.3㎡ ※現況
・建物構造：木造2階建
・間取り：4LDK+納戸
・設備：上水道、都市ガス、本下水
・築年月：1999年4月
・現況：共有者ら占有中
現況調査報告書の写真を見る限り、そこそこの建物で築年も平成11年です。
それが185万円で買えるということでお問い合わせになるのだと思いますが、ちょっと落ち着きましょう。
まず、競売の対象となる物件には家屋しか記載されていません。すなわち土地は含まれていないということです。
では借地かというと、借地権も無い状態です。
地主さんから土地を明け渡すように言われた場合は明け渡さなくてはなりません。場合によっては建物を撤去する義務まで負うことになります。
で、さらに現況調査報告書を読み進めていくと、土地所有者は裁判で明渡しを実現する予定との事です。
本物件は落札できたとしても、土地を利用する権利が無いので非常に不安定な状態です。
何か特別な？勝算や作戦が無い限りリスクは高いです。
(2) 小田原市根府川のホテル（コテージ）
[裁判所・入札情報]
・横浜地方裁判所小田原支部 R03ケ106
・入札期間：2022/11/02 ～ 2022/11/10
・開札期日：2022/11/16
・売却基準価額：124,000円
[物件情報]
・所在地：小田原市根府川字上長畑５７２番地４
・交通：ＪＲ東海道本線 根府川駅 北西方 約1.9km（道路距離）
・土地権利：所有権（持分売り 480/582400）
・敷地面積：4153㎡
・建物：持分売り（480/582400）
・用途地域：市街化調整区域
・建ぺい率/容積率：50/100
・築年月：1997年10月
・現況：共有制リゾート
こちらも現況調査報告書の写真を見て、この家が124,000円で買えるの？と思った方、ちょっと落ち着きましょう。
現況調査報告書を読み進めていくと、これはタイムシェアシステムの共有リゾートで有ることが分かります。
ヒルトン小田原リゾート＆スパ のお隣でロケーションも良さそうですが、利用するためにはヒルトングランドバケーションズクラブと会員契約を締結する必要が有り、さらに年会費や管理費などが必要となります。
本物件の売却基準価額は、単純に土地と建物の積算価格の持分（480/582400）を基準としています。比率でいうと0.082%ですね。
なので、落札価額次第では普通にこの会員権を買うのと比べて、もしかしたら得なのかもしれません。
いずれにしても、自分の好きな時に好きな様には使えませんのでご注意ください。
競売でも極端に安くは買えないです
競売物件は安く買えると言っても、誰が見ても良い物件は市場価格の2分の1とかはほぼ無理です。
ほとんどの場合で売却基準価額と市場価格の間の常識的な線に落ち着きます。
競売物件は広く一般公開されていますので、業者はもちろんとして、多くの方が監視してます。
なので異常値は付きにくく、極端な安値で入札を続けていてもまず落札できないです。
．．．．．たまに高い方で異常値を見ることはありますけど。
2022/11/16 追記
(1)横浜市神奈川区六角橋二丁目戸建
3,510,000円で個人の落札でした。入札件数は5件です。
微妙な金額ですね。落札後に借地について交渉が必要です。
(2) 小田原市根府川のホテル（コテージ）
8,405,532円で法人の落札でした。入札件数は4件です。
正直この金額はよく分かりません。お得なのでしょうか？
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その際には、物件が決まっていなくても大丈夫です。自己居住用、投資用など、お客様それぞれのスタンスに応じてご説明いたします。
もし、実際に検討される物件が決まっているのであれば、その物件を例にとり、確認しておくべきポイントなどご説明いたします。
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