なかなか涼しくなりませんが、外出もだいぶ楽になった感じですね。
さて外出といえば、競売に限らず、物件を検討するときは必ず現地を確認するようにしましょう。Googleマップは便利ですが頼りすぎるのも良くないです。そもそもリアルタイムでは無いですし。
今月の競売事例研究は横浜市金沢区の戸建てを取り上げます。マイホームでご検討の方に好適だと思います。
3点セットをお手元にご用意されるとわかりやすいと思います。981.jp や BIT(不動産競売物件情報サイト) で事件番号から検索してみて下さい。
(1) 物件概要
横浜市金沢区釜利谷西三丁目戸建
[裁判所・入札情報]
・横浜地方裁判所本庁 R04ケ91
・入札期間：2022/09/27 ～ 2022/10/04
・開札期日：2022/10/11
・売却基準価額：19,260,000円
[物件情報]
・所在地：横浜市金沢区釜利谷西三丁目
・交通：京急本線 金沢文庫駅 バス11分 バス停 中学校前 徒歩2分
・土地権利：所有権
・敷地面積：268.65㎡ ※登記簿
・地勢：緩傾斜地、整形地
・用途地域：第一種低層住居専用地域
・建ぺい率/容積率：30/60
・接道：西側公道 幅員約4.5m
・延床面積：132.03㎡ ※現況
・建物構造：木造スレート葺2階建
・間取り：4LDK
・設備：上水道、都市ガス、本下水
・築年月：1988年5月
・現況：所有者占有中（空家状態）
(2) 周辺環境
本物件は昭和50年代頃に丘陵地に大規模開発された宅地に有ります。
整然と低層住宅が立ち並ぶ住宅地となっており、ゆとりのある静かな街並みです。
位置的には三浦半島の付け根あたりなので、海も山もレジャーは色々楽しめると思います。
北側約200mの位置には金沢動物園が有り緑も豊富です。（コアラ好きな人にも好適ですね）
また、小学校や中学校も近いです。
(3) 土地と建物について
物件の有るエリアは、第一種低層住居専用地域で建ぺい率30%、容積率60%に指定されています。
都心のように3階建ての狭小住宅がぎっしりと立ち並ぶエリアと比べると、ゆとりを感じます。
建物は昭和63年築ですので建て替えも視野に入りますが、現在の建物を使う場合は、
・必要な箇所だけを直して最小限の費用ですみ続ける
・大規模修繕で快適な暮らしを目指す
などが考えられますが、裁判所の3点セットを見る限りでは、ちょっと補修すれば十分利用可能な感じです。築古とは言っても、築年から見ば一応新耐震基準の建物ですし。
(4) 価格の検討
まず、耐用年数超えの築古なので建物の価格を0と考えて、土地の価格を考えてみます。
近隣の成約価格は13万円/㎡前後くらいの様なので、敷地面積の268.65㎡をかけると3,492万円です。
これは更地の場合の価格です。実際に再建築する場合は建物の解体費がかかりますのでその分はマイナスして考える必要が有ります。
なお、裁判所の評価書では土地単価を10.7万円/㎡とし、さらに建付減価を7%として、2,673万円としています。また、令和4年度の相続税路線価は9.0万円/㎡です。
次に、戸建住宅（土地付き建物）として考えて、近隣の同じくらいの築年の物件の相場を見てみます。これは幅が有るのです、概ね3,500万円～4,000万円くらいでしょうか。
以上から考えると、落札価格は3,000万円くらいが価格の目処になりそうに思います。
実際の落札価格はここから人気の度合いで上下します。最近はゆとりのある戸建てが見直されていますが、本物件は駅までバス便というマイナスポイントも有ります。これらの要因を考えて、どこまで人気がでるのかを判断するのが難しいところですね。
2022/10/20 追記
36,090,331円で法人の落札でした。入札件数は23件です。
思っていたよりも高値での入札でした。売却基準価額の1.87倍です。戸建てはだいたい1.5倍平均くらいの感覚です。
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競売が初めての方には、競売の仕組みから入札、明渡し等について、わかりやすくご説明させて頂きます。
その際には、物件が決まっていなくても大丈夫です。自己居住用、投資用など、お客様それぞれのスタンスに応じてご説明いたします。
もし、実際に検討される物件が決まっているのであれば、その物件を例にとり、確認しておくべきポイントなどご説明いたします。
また、マイホーム、投資用を問わず、物件をお探しでしたら、ぜひ諸条件等をお知らせ下さい。競売の他にも任意売却、一般売買など全て含めて色々とご提案致します。資金計画や投資全般、あるいは相続などに関するご相談も承っております。
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コメント
なるほど・・・参考になりました。ありがとうございます。
コメントありがとうございました。