新型ウイルスの危機が懸念される中、どこへ行っても濃厚接触ばかりで心配です。せめてもと手洗いはしつこくやっていますので手はいつもきれいです。
さて、今月の事例研究は、横浜市西区の賃貸中のマンションです。
1LDK+S(納戸)というシングルまたは小家族向けの間取りです。ありがちな投資用のワンルームのオーナーチェンジでないので面白みがありますね。
パークテラス横浜ベイ 8階
[裁判所・入札情報]
・横浜地方裁判所本庁 R01ケ446
・入札期間：2020/03/10～2020/03/17
・開札期日：2020/03/24
・売却基準価額：16,170,000円
[物件情報]
・種別：区分所有建物
・敷地利用権：所有権
・所在地：横浜市西区中央二丁目
・交通1：JR東海道本線「横浜」駅 徒歩18分
・交通2：京急本線「戸部」駅 徒歩6分
・交通3：相鉄本線「平沼橋」駅 徒歩7分
・専有面積：53.78平米 ※登記簿(内法)
・建物構造：RC11階建/8階部分
・間取り：1LDK+S(納戸)
・管理費：7,820円
・修繕積立金：15,410円
・管理会社：株式会社フージャースリビングサービス
・総戸数：100戸
・築年月：2006年4月
・現況：賃貸中（賃料149,000円、共益費8,000円）
物件について
横浜駅徒歩圏のマンションです。徒歩と言っても18分とちょっと遠いのですが、横浜駅からはほぼ平坦で途中まではお店なども多いので飽きないで歩けるでしょう。さらに、京急と相鉄の最寄り駅が近いので通勤や通学にも便利だと思います。
便利な場所ということは、適正な家賃であれば賃貸需要は有るということです。
間取りは50㎡越えの1LDK+S(納戸)ですので、シングルの方ならゆとりが有りますし、小家族でも大丈夫でしょう。
また登記簿上の面積で50㎡以上というのは税制などで良い事があるのでポイントです。
現況について
現況は賃貸中ですが、この賃借権は抵当権の後に発生ですので、合法的に明渡してもらうことが可能です。（ただし6ヶ月間の明渡し猶予期間が法律で認められています）
投資用でオーナーチェンジが希望であれば賃貸借契約を巻き直すことになります。
あるいはご自分でご利用されたい方は、6ヶ月間の明渡し猶予期間をもって退去してもらうことになります。
相場はどんな感じでしょうか？
同じマンションの成約事例や売り出し価格などを平米単価で見ると、ざっくりと50～55万円/㎡くらいです。
本マンションに当てはめると壁芯だと専有面積はたぶん58㎡前後だと思いますので、3,000万円前後が市場流通価格でしょうか。
入札戦略の検討
オーナーチェンジと考えると、現在の賃料が共益費入れて157,000円ですので年収約188万円です。価格が3,000万円なら表面利回りは6.28%ですので、まあそんなところだと思います。
ただこの価格ではリスクを取って競売で入手する意味はあまりありませんよね。
このようなマンションの場合、ライバルはたぶん転売業者になります。 彼らが出してくる値段のちょっと上くらいを狙わないと落札できません。わりと思いきった価格を考えないと難しいと思います。
競売無料相談会は随時
弊社では競売に参加したい方、競売物件に興味がある方に向けて個別に無料相談会をしております。※要事前連絡
競売が初めての方には、競売の仕組みから入札、明渡し等について、わかりやすくご説明させて頂きます。
その際には、物件が決まっていなくても大丈夫です。自己居住用、投資用など、お客様それぞれのスタンスに応じてご説明いたします。
もし、実際に検討される物件が決まっているのであれば、その物件を例にとり、確認しておくべきポイントなどご説明いたします。
また、マイホーム、投資用を問わず、物件をお探しでしたら、ぜひ諸条件等をお知らせ下さい。競売の他にも任意売却、一般売買など全て含めて色々とご提案致します。資金計画や投資全般、あるいは相続などに関するご相談も承っております。
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