建物状況調査のすすめ

建物状況調査

先週打った 2回めの新型コロナワクチン(モデルナ)ですが、結局接種翌日に体温が39℃を大きく超える所まで上がってしまいました。つらかったです。

結局丸一日以上寝込んでしまったわけで、ほんと勘弁してほしいです。


さて今日は「建物状況調査をおすすめします」という内容なのですが、まず建物状況調査の説明です。

建物状況調査とは?

●建物状況調査とは?(国土交通省の資料より引用

国土交通省の定める講習を修了した建築士が、建物の基礎、外壁など建物の構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分に生じているひび割れ、雨漏り等の劣化・不具合の状況を把握するための調査です。

平成30年4月1日より、既存住宅の取引において、宅地建物取引業者との媒介契約書面に建物状況調査のあっせんの有無が記載されることとなりました。

建物状況調査
国土交通省のチラシより

国土交通省の狙いとしては、建物状況調査を行うことで物件の状況を客観的に把握した上で取引を行うことにより、既存(中古)住宅の流通を促進させるということです。なんでも壊して新築するのではなく、まだ使える既存の建物も大切にということですね。たぶん。

ジャパンホームシールド
建物状況調査 (ジャパンホームシールドの例)

取引に安心を

中古物件は多くの場合で現状有姿での引渡しという契約で建物や設備には保証などが無い場合がほとんどですが、建物状況調査済 ということであれば買主様も安心して購入できます。

また「契約不適合責任」という言葉はご存知の方も多いと思いますが、建物の保証が無いといっても重要な箇所(雨漏り、構造耐力上主要な部分の腐食、シロアリ、給排水管など)の不具合については3ヶ月程度の期間は売主様の責任となるような売買契約が取り交わされる事が多いです。(標準の契約書ではそのように定められています)

この売主様の契約不適合責任についても、事前に不具合点を調査で判明して買主に伝えることができれば後々トラブルになりにくいので安心して取引ができます。

なお、建物状況調査は戸建て以外にも区分マンションや共同住宅でも可能な場合が有ります。

建物状況調査
壁に亀裂

調査の方法など

しかしながら、建物状況調査というのは本格的な調査ではありませんので期待し過ぎは良くないです。

調査のやり方は原則として目視・非破壊検査です。要するに目で見るだけということなので、見て分かる様な不具合しか分かりません。(もちろん打診棒や各種測定器は使います)

そして、理解しておきたい事はこの検査は瑕疵(欠陥)の有無を判定するものでは無く、また瑕疵が無いことを保証するものでも無いという事です。

要するに見るからにおかしな所がないかどうかの確認という意味合いくらいに捉えておいた方がよいかもしれません。

天井に亀裂
天井に亀裂

とはいっても建築士などの資格を持ったプロが見るので、お客様や我々仲介業者が見るよりもはるかに精度は高いと思います。彼らは大量の物件を日々見ていますので調査立会時などに話を聞くと本当に詳しく「プロ感」を感じます。

費用は建物によって変わりますが普通の戸建てなら概ね5~10万円くらい、時間も3時間くらいで終わります。

建物状況調査
床の傾きをレーザー墨出し器で測定

かし保険

調査結果が一定の基準を満たした場合は、既存住宅売買瑕疵保険というのに加入することができます。(別途保証料が必要です)

この保険に加入できると、構造耐力上主要な部分・雨水の浸入を防止する部分等に欠陥が発見された場合に保証を受けられます。買主様も安心ですし、前述の契約不適合責任が有る売主様にもメリットがあります。

さらに、住宅購入時の住宅ローン減税をはじめとする各種税制優遇には築年数などの縛りがありますが、 既存住宅売買瑕疵保険に加入することにより、本来は適用外だった税制優遇措置が適用できるようになる場合が有ります。買主様にとっては大きなメリットですね。

既存住宅かし保証
既存住宅かし保証(ジャパンホームシールドの例)

誰が実施するか?

この建物状況調査は売主様、買主様のどちらが費用を出して実施しても良いのですが、どっちかというと売主様側であらかじめ実施しておいた方が良いのではないかと思います。

建物状況調査実施済物件」となると安心感が有るので売りやすくなりますので。

なお、買主様が調査を実施する場合は、当然ですが売主様の許可が必要で、事情が有る場合も有りますので必ず許可してもらえるとは限りません。

建物状況調査

ところで、実際私が仲介した物件で建物状況調査を実施したのはまだ一桁程度の回数しか経験が有りません。もっとも築古で調べるまでもなくダメなことは分かってる!という建物も多いのですが。w

不動産会社の担当者や、売主様にとっては物件の嫌なところが見つかると安くなってしまうのではないかなどの理由で、積極的には調査をやりたくないというケースもあるでしょう。

一方、買主様にしてみれば費用をかけて調査したけれど、嫌な箇所が見つかって買わなくなったような場合は費用がもったいないとかいう気持ちも働くのかもしれません。

いずれにしても、もっとこの建物状況調査は普及したら良いなと思います。ていうか、売主の義務化でも良いくらいに考えています。できれば土地の測量も。


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