連休中に「MFゴースト」を一気読みしたところ、どうしても「８６」に乗ってみたくなって借りて乗ってみました。カレコのカーシェアでオートマです。
その辺を一周りして車に慣れた後、豊洲から首都高に乗ってレインボーブリッジを渡り、浜崎橋から汐留のS字を抜けて銀座までのショートコース。10分くらいで高速代は510円です。
運転自体はスポーツカーぽい感じで面白かったのですが、やはり室内の居心地が悪くて長距離は疲れそうな気がしました。そして乗り降りや駐車場のチケットを取ったりする時に身体が固い事もあり苦しかったです。大昔、ロードスター（初代）とかRX-7 （SA22C）とか乗っていた時は全然平気だったのですが、激しく老化を感じます。
ちなみにこの車、メーカーは若者に売りたかったそうなのですが「おっさんホイホイ」と言われるくらい良い年齢のおっさん達がこぞって買ってるそうです。たまに遊びで乗るのは楽しそうですね。
さて、本日はサブリースの話です。
一棟のアパートやマンションあるいは投資用の区分のワンルームなどの物件情報を見ていると「サブリース中」という記載を見かけることがあると思います。
サブリースというのはご存知だと思いますが、いわゆる転貸（又貸し）でサブリース業者がオーナーから借りて、それを実際に居住するの賃借人に貸し出すというシステムです。
ここで、居住する賃貸人が支払う賃料より、サブリース業者がオーナーに支払う賃料が低いので、その差額分がサブリース業者の収益になるという仕組みです。
オーナーにしてみれば実際に居住者が支払う家賃より低い家賃しか受け取れない事になりますが、その分空室リスクをカバーできることになります。なので、その差額は保険料みたいなものです。
一方、貸主と借主の力関係を考えてみると、これも皆様御存知の「借地借家法」という法律が有って、それによると圧倒的に借主の立場が強いです。これは仮面ライダーとショッカーの戦闘員くらいの力の差があります。（そう言えば金曜日に東京MXで１号ライダーの再放送をやってますね）
具体的には借主は賃貸借契約を割と簡単に解除できるのに対して、貸主からは正当事由が無いと解除できません。正当事由というのはめったに認められませんので実質的には一度貸したらよっぽどの事が無い限り賃借人に出ていってもらえないということになります。
借地借家法による縛りはとても強く、賃貸借契約書に何か特約があったとしても、借主に不利なものは無効になります。このように、貸主側から見ればある意味不公平な法律なのですが、もともと戦中戦後の住宅難の時代に「賃借人が理不尽に追い出されないように」という趣旨で定められたそうです。
もちろんその頃は地主さんや大家さんは圧倒的な権力者で有ることが多かったと想像でき、現代のように普通のサラリーマンが大家さんをやっているとかとはまったく時代背景が異なります。そろそろこの法律も見直したほうが良いようには思います。
話をサブリースに戻すと、要するに収益物件のオーナーよりそれを借りるサブリース業者の方が圧倒的に立場が上ということになります。サブリース業者は借地借家法に守られますので。
ということで、サブリース業者から賃料値下げを申し入れられたり、解除を申し入れると高額の解除料を請求されるようなケースが結構有るようです。
確かに良心的なサブリース業者であれば、空室リスクも無くなりますので良さそうに思いますが、中には悪質なサブリース業者も混じっています。ややこしい業者にあたると安心なはずのサブリースが色々面倒なものとなりかねません。
そもそも収益物件を検討する時は、サブリースなど無くても空室リスクを懸念しなくて良いような物件にした方が良いです。
入居者さえいれば、家賃保証を保証会社とか管理会社でも独自にやっている所も有りますので、その後の家賃滞納リスクについてはそんなに心配は無いです。
サラリーマンを含めた労働者の多いところなら、家賃さえ適正であればそんなに空室リスクに悩むことは無いと思います。
賃貸経営をするのであればエリアは最重要です。いくら表面利回りが良くても空室率が上がってしまえば絵に書いた餅です。
当然に良い立地の物件は表面利回りが低くなります。
利回りは高ければ単純に良いというものでは有りません。利回りはリスクの指標なので高い利回りの裏に有るものを確認する必要が有ります。
それから、物件情報に記載の表面利回りはサブリース解除後の利回りが書いてあることが有ります。これも注意ですね。
ご相談はお気軽にどうぞ。
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