境界の明示義務と契約書など

売買の仲介で引渡し前の土地の境界明示の立会に行ってきました。

で、帰りがちょうどお昼過ぎの時間で、ちょっとお腹が空いたので京急蒲田駅の VIE DE FRANCE で軽くコーヒーブレイクしてきました。おやつはあんぱんです。あんぱんはおやつにも食事にもなる優れた食品だと思います。豆ですし。

さて、土地の売買をする時には、売主が買主に対して引渡し前に境界を明示することが標準の売買契約書では定められています。

その条文はこんな感じです。

(境界の明示)
第○条　売主は、買主に対し、表記残代金支払日までに、土地につき現地にて境界標を指示して境界を明示します。なお、境界標がないとき、売主は、買主に対し、その責任と負担において、新たに境界標を設置して境界を明示します。ただし、道路（私道を含みます。）部分と土地との境界については、境界標の設置を省略することができます。

文字通りで、売主が境界標などを買主に示して「ここからここまでが売却対象の土地の範囲です」と明示するという事が定められています。

最近取引などが有って測量をやった様な土地は、たいてい新しい境界標が設置されていることが多いのですが、長年特に何も無かった様な土地は境界標が見つからなくなっていることが多いです。

境界標が見つからない原因としては、長い年月で地中に埋まっていたり、境界標の上に塀が作られたりとか色々です。単純に境界標が外れて無くなっているケースも結構有ります。そもそも最初から境界標が無いというケースもありますけど。

境界標が見つからないときは、地面を掘ったりして探すわけですが、どうしても見つから無い場合は、土地家屋調査士という専門家に境界標の復元をお願いする事になります。

境界標の復元には当然測量も必要になりますので、それなりの費用と時間がかかります。

ところで、この売主の境界明示義務の条項は、法で定められているわけではなく、標準の売買契約書には入っているということなので、売主・買主の合意があれば無効とする特約も可能です。

どっちかというと安価な物件で現状渡しというようなケースでは、このような特約を入れることが結構有ります。

例えばこんな感じの特約条項です。

特約
本契約第○条（境界の明示）の定めにかかわらず、売主は本物件の境界標の設置・明示および境界の明示義務を負わないものとし、買主はこれを確認しました。本物件土地の隣地との境界については、買主の責任と負担において確定することとし、売主は官民査定、民民査定その他隣接地境界確認手続及び実測手続を行う義務を負いません。境界標についても、隣接地との境界標の有無に拘わらず、現況のまま引き渡すものとします。将来本物件土地の面積、形状等に変化、差異が生じても、買主は売主に対して何らの異議を申し立てないものとします。

とはいえ、後で境界トラブルが発生すると面倒なのでなるべく引き渡し時には境界をはっきりさせておいた方が良いと思います。