不動産の売買の流れについて

ギックリ腰がだいぶ治ってきました。まだ痛いけど直立歩行ができるようになりました。w

さて、先日ちょっと聞かれたので売買の流れについてまとめておきます。不動産の売買は大金が動きますし、日程調整も重要です。色々な言葉は良く聞くと思うのですが、きちんと理解しておけば色々スムースに進行できると思います。

売買の流れを時系列に沿って重要なポイントを書いてみます。

媒介契約

仲介業者に売却や購入を依頼する契約です。売主様または買主様と不動産業者の間の契約です。仲介手数料などもここで定められます。

購入申込み

買主様が売主様へ購入申込書（買付証明書とも言います）を書面で提出することによって購入の意思を伝えます。仲介業者を通じてやりとりします。購入申込書の提出で売買が決まるわけではありません。ここから価格なども含めた諸条件の交渉が始まります。さらに融資を利用する場合はこの段階で金融機関に仮審査を申し込んでおきます。

重要事項説明

取引条件の合意ができたらいよいよ売買契約なのですが、買主様はその前に仲介業者から重要事項の説明を受けます。重要事項説明書はもちろん書面で受け取ります。

売買契約

売買の諸条件を間違いのないように契約書にまとめて、互いに署名捺印して取り交わします。その際に買主様は売主様へ手付金を支払うのが通常です。この手付金の目的は契約が安易に破棄されないようにするためです。買主様が契約を履行しない場合は手付金は売主様から返ってきません。逆に売主様が契約を履行しない場合は買主様へ手付金を倍返ししなくてはなりません。

住宅ローンの本申込と金消契約

売買契約締結後すぐに買主様は住宅ローンの申込みをします。通常住宅ローンの本申込みには重要事項説明書と売買契約書の提出を求めらるので、申込みがこのタイミングになります。

無事に住宅ローンの審査がOKとなった時点で決済の日程を調整します。その決済の前に金融機関と金消契約（金銭消費貸借契約）を締結します。これはお金を借りるための諸条件を金融機関（お金を貸す側）と買主様（お金を借りる側）の間で定める契約になります。

決済

買主様は支払いの、売主様は引き渡しの準備ができた段階で決済取引となります。残金の支払、所有権移転、物件引渡しを同時に行います。通常は銀行の応接室などに集まって所有権移転に必要な書類を司法書士の先生が確認、問題が無ければ残金と固定資産税などの清算金などを買主様は売主様へ支払い、売主様は鍵および物件の図面などの書類を買主様に引き渡して終了です。引渡しと行っても土地や建物は手渡しできませんので、こんな感じになります。

民法では口頭でも契約は成立することになっているのですが、不動産の売買は金額も高いし取引条件も様々なので、口約束ではNGで必ず書面で行う事と決まっています。色々な契約書が出てきますが良く内容を理解するようにしましょう。

そしてちょっとでも不明な点が有れば仲介業者に確認することが大切です。ここでもし何か誤魔化すような挙動？が業者から観察された場合は要注意ですが。w

なお、知り合い同士の取引でも、紛争防止のために書類はきちんと作っておいた方が良いです。面倒ですし誰かに頼むとお金もかかりますが、後で紛争が発生するともっと面倒になります。