今年最後と思われる契約がやっと終わりましたが、まだまだ年末ギリギリまでばたばたしています。
色々となんとかなりそうかな？
今月の競売事例研究は手頃な価格の横浜の戸建を2件取り上げました。どちらも偶然市営地下鉄ブルーラインです。お正月休み中にでもじっくり検討してみてください。
バーチャル入札を何回かやってみるとなんとなく落札価額の感覚が掴めてくると思います。
ところで、1,000万円くらいまでの戸建をDIYで再生して収益物件に仕上げるのが一部で流行っているようです。
それは良いのですが、仕入れる物件を「ボロ戸建」というのは止めましょう。所有者や居住者に失礼なので。
3点セットをお手元にご用意されるとわかりやすいと思います。981.jp や BIT(不動産競売物件情報サイト) で事件番号から検索してみて下さい。
(1) 横浜市神奈川区片倉五丁目戸建
[裁判所・入札情報]
・横浜地方裁判所本庁 R04ヌ74
・入札期間：2023/01/24 ～ 2023/01/31
・開札期日：2023/02/07
・売却基準価額：9,190,000円
[物件情報]
・所在地：横浜市神奈川区片倉五丁目54番12号
・交通：横浜市営地下鉄ブルーライン 片倉町駅 徒歩10分
・土地権利：所有権
・敷地面積：65.17㎡ ※登記簿
・地勢：傾斜地、旗竿地
・用途地域：第一種低層住居専用地域
・建ぺい率/容積率：50/100
・接道：南東側公道 幅員約4.5m
・延床面積：61.06㎡ ※現況
・建物構造：木造2階建
・間取り：3LDK
・設備：上水道、都市ガス、本下水
・築年月：1995年11月
・現況：所有者占有中
・その他：地上権の設定有り
概要など
地下鉄の片倉町駅から徒歩10分と便利な場所に有る戸建です。岸根公園も近く環境も良さそうです。
敷地は狭い感じですが、土地所有権の一戸建です。
マイホームにするのも賃貸にするのもどちらも考えられると思います。
ただ、室内はある程度費用をかけて補修とリフォームをする必要が有りそうですね。
価格など
木造で築27年なので、土地値で考えるとこのあたりなら坪80万円前後で合計1,600万円弱といったところでしょうか。
ただ、敷地延長と傾斜地でその分をマイナスで考えると、ざっくりしたところで8掛けして1,300万円弱くらい。
賃貸で検討する方は、周辺の賃料相場を調べて、さらに必要なリフォームなどの費用を考えて、入札価額を検討してみてください。
地上権について
それから敷地には地上権の設定が有りますが、これは地下鉄のことです。（地下でも地上権といいます）
今話題の相鉄線がJRに乗り入れる路線だと思います。
地下鉄の上の土地なので、地上権による制約としては建物の重量の制限が有ります。
RCのマンションを建設する場合などは気を付ける必要が有りそうですが、普通の木造の戸建であれば軽いので問題にならないと思います。
(2)横浜市港南区日野四丁目戸建
[裁判所・入札情報]
・横浜地方裁判所本庁 R04ケ195
・入札期間：2023/01/24 ～ 2023/01/31
・開札期日：2023/02/07
・売却基準価額：10,160,000円
[物件情報]
・所在地：横浜市港南区日野四丁目61番7号
・交通：横浜市営地下鉄ブルーライン 港南中央駅 徒歩19分
・土地権利：所有権
・敷地面積：100.96㎡ ※登記簿
・地勢：傾斜地
・用途地域：第一種低層住居専用地域
・建ぺい率/容積率：50/80
・接道：南東側公道 幅員約4.5m
・延床面積：80.74㎡ ※現況
・建物構造：木造2階建
・間取り：4DK
・設備：上水道、都市ガス、本下水
・築年月：1983年10月
・現況：所有者占有中
立地など
こちらは先の(1)より敷地と建物が一回り広いです。
最寄り駅からは約1.5kmとちょっと離れてますがバス便も有ります。バス停までは徒歩3分なので普段はバスが便利そうです。
土地は横浜によくある感じの傾斜地で、これもよく見るRCの掘込車庫の上に建物が有る形です。
駅からやや遠いので車庫が有るのは良いですね。
価格など
建物自体は築40年なのでそれなりの様です。もちろん評価額としては有りません。
土地は、坪50万円前後と考えると、面積は30坪くらいなので合計で1,800万円程度でしょうか。
ただ、道路から建物までは階段で登ることを考えるともう少し低い評価で考えた方が良さそうです。
こちらもマイホームでも賃貸でも良さそうですが、建物の修繕にどこまで費用がかかるかが考えどころですね。
2023/02/14 追記
(1) 横浜市神奈川区片倉五丁目戸建
24,390,000円で法人の落札でした。入札件数は21件です。
落札価額は売却基準価額の約2.6倍。人気の物件でした。普通に再建築できる新耐震の戸建ですし、売却基準価額が低めだった感じですかね。
(2) 横浜市港南区日野四丁目戸建
22,110,000円で法人の落札でした。入札件数は6件です。
こちらも落札価額は売却基準価額の約2.1倍。まともな？戸建は人気です。
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