先日、土地建物売買の決済が某メガバンクの銀座支店であったのですが、久しぶりにトラブル？で冷や汗が出ました。
ローン利用の場合の決済の流れは次のようになります。
- まず司法書士の先生が諸書類を確認してOKが出ると、銀行が融資を実行して、まず買主様の口座に融資金が振り込まれます。
- そして同時に売主様の口座への振込手続きが行われるのですが、多くの場合で売主様の口座に実際に着金されるのを待つことになります。
- ここで短くても20～30分位は待つことになります。
- 売主様が入金OKとなると、司法書士は書類を持って登記申請へと走ります。今回の場合は所有権移転登記と抵当権設定登記ですね。
通常時間がかかっても振込手続きが終わってから１～２時間もあれば売主様の口座に着金しますが、今回これが何時間待っても着金しないんです。
暇な時間を凌ぐために用意してきた小ネタや渾身のギャグなどもすっかり底をつきましたし、司法書士事務所のお兄さんはお地蔵さんのようになっています。
そして、融資した銀行の担当者は万一本日中に抵当権が設定できないと大変なので、なんかうろうろしています。
ちなみに登記申請はオンラインでなく法務局の窓口に提出する予定で、その法務局までは銀座から1時間はかかります。
何回確認しても、振り込んだ側の銀行では「手続きは進んでいる」で、振り込まれた側の銀行は「まだ着金していない」の繰り返しです。
結局夕方近くになって次の事が判明しました。
今回買主様は某メガバンクの住宅ローンをご自分で手配頂いて、それをご利用でした。
ところで、買主様はご夫婦共有での購入でご主人様が現在海外に単身赴任中です。
# 通常はその物件に実際に居住しないと住宅ローンは使えないのですが、奥様が住むということであればOKということでした。
で、実際にローンをご利用なのはご主人様なのですが、海外駐在で日本に住民票が有りませんので、ちょっと面倒な事になります。
何が面倒かというと、融資金が振り込まれる口座が普通の口座では無くて、海外にいる人のための「非居住者用口座」というのになるんです。
これはまあ良いのですが、融資されたお金の流れとしては、「非居住者用口座」は海外の扱いになるので一度海外に資金が出る事になります。
そして代金支払いのために売主様の日本国内の口座に振り込む際には、海外からの送金の扱いとなるんです。
そして、多額の海外送金の場合はマネーロンダリングとか犯罪収益とかの関係で、受取人の本人確認をしないと口座に入金される手前で止められてしまうそうなんです。そして止められてしまった場合でもリアルタイムに口座名義人には連絡はしてもらえません。ただお金が止まってしまっている状態になるそうです。てかなりました。
まとまった金額の海外送金をしばしばやる方にとっては当たり前なんでしょうけど、振り込まれる側の某信用金庫の支店では、あまりそういうのには慣れてなくて、本部に確認するまでわからなかったそうです。そして振り込む側の某メガバンクの担当の方も通常の住宅ローンでは海外とかは無いので、やはり気が付かなかったそうです。
結局、暗くなってしまってからになりましたが、受け取り側の某信金まで売主様、買主様、そして私で約1時間電車乗って出向いて手続きを済ませ、無事に翌日の朝に入金される事が確定し、決済は終了となりました。
事前確認が不徹底で今回は私も大反省です。皆様も海外送金にはご注意下さい。
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