いつも指値負けで買えない人へ

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暖かくなってきて、コートがいらないとすごい身軽な感じがします。でもすぐに暑くて上着も邪魔になるんでしょうね。

3月で忙しいのも一段落と思っていたのですが、今週末は契約が重なっていて書類作成等でやや死にそうになっています。ということで、現実逃避の一環としてまとまりの無い文書を書き散らかしてみます。

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指値について

さて、収益物件の話です。たいていの物件は指値を見越してある程度上乗せした価格で売り出されることが多いです。

そして、買う方も多くの場合で、必要な補修費用や利回りなどを考えながら指値を入れていくと思います。

そうして指値を入れた場合、わずかに指値が通らずに買えなかった時って悔しいですよね。人によってはいつもこの繰り返しで物件がなかなか買えなかったりします。

ということで、本当に自分が欲しい物件に出会ったときは、あまり指値を入れずに満額で買付けを入れましょう、ということなんですが、満額で行った場合、ちょっと損というか負けな気分になったりする場合もあります。

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そういう時は次の様に考えると少し気が楽になります。

仮に、5,000万円の一棟アパートで、利回りが8%とすると、年収としては400万円となります。この物件に対して10%(500万円)の指値を入れてそれが通らずにこの物件が買えなかったとします。

そうした場合、買えないまま例えば1年経ってしまったとすると、その間の逸失収入は400万円とも言えます。

実際には経費とかがあるのでもっと少なくなりますが、まあ2年も経てば値引きで買わなくても、その分は収入とし補填できた感じになるのではないでしょうか。

当たり前ですが、所有期間が長いほど家賃収入の総計は大きくなります。

ですので、あまり表面利回りばかりにとらわれずに、出口戦略なども良く考えて所有期間全体でのトータルの損益を意識するのも大事だと思います。

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大事なのは家賃収入

それから、よくお客様にも言うのですが、収益物件はとにかく家賃収入さえあれば、どんな物件を買っても破綻する確率は少なくなります。

買値が相場より高くても、突発的な補修費用などが発生しても、借入金利が高くても、家賃収入さえ有れば、じっと耐えている内にいつかは損益分岐点をクリアします。

ということで、物件を探す時はまず賃貸需要と賃料の相場を調査するのが吉です。

まあ、なんとなく買ってなんとなく儲かっている人も多いんですけどね。実際は。世の中そういうものです。w

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収益物件(一棟マンション、アパート、区分など)の購入・売却のご相談もお気軽にどうぞ。もちろんすぐに売るや買うの話で無くても大丈夫です。これを買え!とかすぐに売れ!とかは絶対に言いません。(^o^)

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