マイホームにせよ、投資物件にせよ、不動産を購入する時はローンを使う事が多いと思います。
銀行を始めとする金融機関の不動産購入資金への融資、特にマイホームの住宅ローンは、通常の借金と比べて借りやすく、つい目一杯借りたくなってしまいます。
が、やはり借金であることには間違いありませんので色々と注意が必要です。
(借りやすいのは不動産を担保にするので貸す方にとって安心だからです)
気を付けるべきことは多々ありますが、大事なことを書いておきます。
それは．．．．．．
万一の時に行き詰まらないようにする事です。特にお子様など、家族がいらっしゃる方。
まずご自宅、マイホームの場合ですが、失業あるいは病気や事故などで収入が途絶えてしまった場合がよくある最悪のケースだと思います。
購入前には、例えば夫婦どちらも働いて収入があるような場合は、そのどちらかだけの収入の範囲でローンを返済して、ぎりぎりでも生活できるような返済額で資金計画を立てられればかなり安心です。
それで計画が無理そうな場合は、働けなくなったときのための収入補償の保険なども検討すると良いかもしれません。
そうは言っても事前の想定が甘く、現在進行形で本当にお金に詰まってしまっている場合は、ずるずるとやりくりしないで、早めに不動産を売却して生活を立て直すのが最適解です。
ですが、その売却のためには、当たり前ですが、売却した時の価格がローンの残債を上回っている必要があります。
(抵当権が外れないまま購入する人はいませんので)
従って、物件を購入する場合、購入する不動産の市場価値とローンの額をよく検討することがとても大事です。
また、収益物件の場合は、購入時は利回りがそれなりでCFが回っている物件でも、入居者が一回りか二回りした後に、家賃の額がどうなるか想定しておくべきです。
そして周辺環境の変化などで空室率が上昇するかもしれませんし、年月が経てば、修繕が必要な箇所も増えてきます。
この収益物件の場合は賃借人がいますので、マイホームと違って「修繕しない」という選択は取りにくいです。
そうなると、CFが厳しい時期に大きな修繕が発生すると苦しくなってきます。
ということで、収益物件もマイホームと同様に、収入が大きく減った時(空室率が大幅に上がった時)の事や突発的な修繕なども想定して、事前に途中売却も含めて様々な想定の元に、シミュレーションを重ねた上で資金計画を経てておく必要があります。
で、収益物件の場合においても、現状ですでに困っている場合は、こじらせる前に売却で精算が良いです。
たとえ損切になったとしても一度リセットするのが吉ですね。
今後不動産投資を続けたい場合も、頭を冷やしてから、もっと良い物件を検討して組み替えるとかが良いと思います。
(経験値が高まっているので次は失敗の確率が格段に減ります)
ただ、この売却での撤退もマイホームと同様ですが、売却価格+手金が、ローンの残債を上回っている必要があります。
売却したお金にさらに手金を投入しても足りない場合は、最悪の場合、売るに売れずに破産へのコースが見えてきます。
もちろん投資で考えた場合、ハイレバレッジの勝負はしびれますし、時期が良くて上手くいけば一財産作れます。
信念を持って勝負する方や、破産上等な勇者の方々は、諸々覚悟の上でフルローンでガンガン攻めましょう。
覚悟と信念があれば、それもまた一つの漢の生き方ではあると思います。
いずれにせよ、買ってしまったら打つ手は限られてきますので、購入前のシミュレーション、資金計画をおろそかにしないというのが大事です。
購入検討時にもアドバイスなどできると思いますので、物件選びの前段階においてもお気軽にご相談下さい。
※本当にお困り中の方は、早期高額売却と、マイホーム売却の場合はその後の賃貸住宅の手配、投資の場合は別の収益物件への組み換えなど、ご一緒に撤退の作戦を考えます。まずはお早めにご連絡下さい。
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