一棟物件と区分マンションのどちらが投資として良いかという議論はよく有ります。
もちろん、これには前提条件が色々有るので、単純には決められません。
実需の「賃貸が良いか？」「購入が良いか？」の宗教論争に似ています。
私が考えるに、区分のメリットは次の点です。
- 換金性
- 管理の手間が少ない
- 分散でリスク軽減
例えば10室のアパートを持っている場合と、10室の区分マンションを持っている場合を比べてみましょう。
(一棟のマンションやアパートをたくさん持っている人はまた別です。 w)
まず、換金性ですが「戸建やアパートより断然早く売りやすい」というのはもちろんですが、いざという時に分割ができる点が区分の場合有利です。
一棟ものだと、例えば何らかの事件や天災が発生して、入居者の半分以上が退去してしまったような場合。
もう、困りますよね。資金に余裕が無ければ、返済がきつくなり、安値で処分せざるを得なくなります。(安値でも処分できればまだ良い方ですが)
その点区分マンションだと、相場がほぼ確定していますので、値段さえ妥当であれば売却は早いです。測量もいりませんし。w
イマイチな部屋だけ売って新たに入れ替えたり、ワンルームとファミリータイプの組み合わせとかも自由自在です。
そして、建物の管理が圧倒的に区分の場合は楽です。基本的には管理組合と管理会社でやってくれますので。
賃貸付けも戸建に比べると短期間で決まりやすいです。
余談ですが、区分マンションを購入した場合は、積極的に管理組合の役員を引き受けるようにしましょう。
普通では知ることのできない、集合住宅の管理の仕組みや方法、値段などについて勉強できる良い機会です。
そうは言っても、区分の場合は一棟ものと比べて、資金効率の点で不利なことは確かです。
特に土地の分が非常に少ないことから、出口戦略は十分な検討が必要です。
区分マンションで、一棟ものに引けを取らない投資をするためには、良い物件(立地と管理です)を選んで、ていねいに安値で拾う事は必須になります。
うまくやれば、今時のRCの一棟物件ではなかなか無いような表面利回りを出すことも無理な話ではありません。
色々書きましたが、区分マンションは買うまでで勝負のほとんどが決まります。
それに対して、一棟ものは買った後もやることが色々あって大変だったり楽しかったりします。
自分の知恵と労力次第で物件の価値を高めることができるのが大きな魅力なことは確かです。
というわけで、忙しい人は区分、時間と手間をかけられる人は一棟ものと言う感じで、後はご自分の性格に合わせて考えていけばいいんじゃないでしょうか。
最後に、今更ですが「新築ワンルームマンション投資」はどう考えても厳しいです。
なんかの罰ゲームみたいな気がします。
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