キャピタルゲインとインカムゲイン

半年以上前に駿河屋に買い取ってもらった自動巻き腕時計用のワインディングマシーンが、アキバの駿河屋の店頭に並んでいるのを発見しました。

人気が無いのかなかなか売れないようです。

既に自分の所有物では有りませんがなぜかちょっと寂しいです。w

さて、投資でよく聞く言葉で「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」というのが有ります。

ご存知の方がほとんどだと思いますが、簡単に言うと次の様になります。

・キャピタルゲイン → 将来売却した際の値上がり益
・インカムゲイン → 投資による定期的な収益

これらは株式だと売却益がキャピタルゲイン、配当がインカムゲインということになります。

本題の不動産投資で詳しく考えてみます。

キャピタルゲイン（資産価値の増加）

不動産投資におけるキャピタルゲインは、不動産の価値が時間とともに増加することによって生まれます。

例えば、不動産を購入してから数年後にその地域の需要が高まり、不動産の市場価値が上昇した場合、それはキャピタルゲインです。

いわゆるバブルと言われる時代は価格が短期間で急上昇したりしてわくわく？します。w

さらに融資でレバレッジを効かせていればわくわく度も最大化します。

ただ、この増加した価値は実際に売却しない限り発生しません。

ここがまた難しいところで、売り時を見極めるという問題が発生します。

価格上昇時にはもっと上がりそうな気がするものです。

そして、当然ながら物件の価値が下落する可能性もあることを忘れないようにしましょう。

不動産市場は景気動向に左右されます。過去においても株式と連動することがほとんどなので株が下がりだしたら警戒です。（不動産市場は株式より半年以上遅延すると思います）

さらに金利の動向や金融機関の姿勢なども注視しましょう。

また自然の値動きとは別に、自分で物件の修繕や改装などをして物件自体の価値を高めることもキャピタルゲインにつながります。隣地を買って敷地の接道を良くするとかもそうですね。

これは自分の知恵や努力が反映されるのでやりがいが有ります。

インカムゲインは不動産から得られる定期的な収益を指しますが、毎月の家賃収入が主なものです。

現実には管理費用や修繕費用、税金など、そして考え方によっては減価償却費を差し引いた残りの純利益が正味のインカムゲインとなります。

ただし、さすがに不労所得と言うわけにはいかず、家賃収入を得るためには不動産の維持管理や入居者の問題に対処する必要があります。

とは言っても、これらが全て外注できるのが不動産投資の良いところです。

ただし人に任せた分はそれなりに費用がかかり収益が減りますが。

不動産投資は、資産価値の上昇によるキャピタルゲインと、賃貸収入によるインカムゲインの両方を活用できる可能性が有りますが、残念ながら将来のキャピタルゲインは不確定です。

10年、20年後の不動産価格などはいくら考えても想像にしか過ぎません。絵に描いた餅的なやつですね。

やはり不動産投資はインカムゲインメインの長期で考えて、もしあるタイミングでキャピタルゲインが取れそうであればそれは宝くじ的なお楽しみくらいに考えておいた方が良いと思います。

ラーメン屋さんを始めるときに店舗や設備などの初期投資をしますが、将来それらのキャピタルゲインは考えないのと同様です。

インカムゲイン（家賃収入）だけで事業を維持して、融資を使うのであればその利息と元金の返済も有ります。

そう考えると不動産投資はそんなにドカンドカンと儲かるような事業では無いと思います。

しかしながら不動産投資は他の投資対象と比べてインカムゲインが少ない分、資産価値の保全とか場合によってはキャピタルゲインが得られるというのがポイントです。

それに加えて資産価値が保全されやすいので融資が受けやすいということもあります。

言い換えるとたくさん儲からない分リスクが低いと言うことですね。利回りはリスクの指標です。

いずれにしても大事なのはご自分のリスク許容度で、そこを色々と考えてみたら良いのではないでしょうか。

とはいえ誰でも人生の一定期間（せいぜい50年？）しか経済活動ができません。慎重すぎてもタイミングを逃します。

100点満点の投資対象、物件は有りませんので儲けたいのであればある程度のリスクは背負う覚悟が必要です。

繰り返しになりますが、そのリスクは自分にとって耐えられるリスクかどうかというのが大事です。

不動産投資で色々悩んだ際はぜひご相談ください。

リスクを明確化するお手伝いはできると思います。

不動産のご相談はお気軽にどうぞ。