一棟マンションの現地確認と融資検討

港北区の小机に建つ、一棟マンションの現地確認にお客様と一緒に行ってきましまた。4階建ての立派なマンションです。

オーナーチェンジ物件なのですが、最上階に専有面積100平米超えのオーナールームが有り、売主様は引き渡し後に退去されます。

で、たまたま賃貸併用住宅的な感じの物件をお探しのお客様だったので、空くことになるオーナールームに入れればちょうど良いという感じです。

賃貸で100㎡超えだと賃料もそれなりになってしまい、賃貸募集に苦労することも有りますので好都合です。

物件自体は結構良い感じなのですが、価格もそれなりに高いので融資の検討をしなければなりません。

金利の低い住宅ローンを使えれば良いのですが、自己使用部と賃貸部の床面積の割合は賃貸部分が50%を大きく超えています。

自己使用部が延床面積の50%以上だと住宅ローンが利用できる金融機関が結構有るのですが、50%を切るとNGなところばかりです。（昔は某銀行で使い勝手の良いのがあったのですが）

なので普通の住宅ローンはあきらめて、投資物件対象のローンを利用することになります。

そうなると別の面で不利な点が有ります。それは、投資用物件のローンは収益還元も担保評価として重視されるということです。

自己使用部は当然ながら収入が有りませんので、全体の利回りは低くなってしまい、収益還元での評価が出にくくなってしまいます。

となると、どっちかというと土地値重視の金融機関に当たる事も考えますが、傾斜地なのでこっちもイマイチ評価が出にくそうです。

色々考えると、自己使用部と賃貸部とそれぞれ区分登記して、自己使用部は住宅ローンを使えたりすると良いのですが、それもなかなか厳しそうです。

どう転ぶか分かりませんが、お客様の属性はすごく良いので、どこかでなんとかなるとうれしいです。お盆明けから本格的に動いてみようと思います。

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