収益物件の利回りで注意したいこと

例年通り神田明神に初詣に行って来ました。

毎年1月に前年の御札（事務所用の商売繁盛の御札です）をお返しして新しい御札を頂いています。

私は知らなかったのですが、正式には12月の内に御札を新しくして新年を迎えるらしいです。12月は忙しいので私は初詣の時に交換しています。

肝心な参拝は、すごく並んでいたので参拝は心の参拝？で済ませて帰りました。

そろそろ空いているかなと思ったのですが、まだまだ人が多かったです。

さて、健美家とか楽待に物件情報を出していると、表面利回りで物件を絞っている方が結構多いことに気が付きます。

表面利回りは、単純に年間賃料収入と価格の比率でぱっと計算しやすくて分かりやすい指標です。

もちろん必要経費や諸費用など考えてより現実に近い収益シュミレーションをするのは大事なのですが、同じ様な条件の物件を横に比較する時も分かりやすい指標となっています。

なので目安としては便利に使っているのですが、ちょっと注意が必要です。

まずは賃料の絶対値に注意です。

賃料は物件のエリアで大きく変わってきますが、退去後の原状回復費や設備の補修費などは単純に部屋の広さと設置されている機器で決まってきますので、賃料が多かろうが少なかろうが同じ様な費用が必要になります。

なので、賃料が安い部屋の場合は相対的に修繕費等の比率が高くなってしまいます。

すなわち表面利回りと実質利回りの差が大きくなるということです。もっと簡単に言うと思ったより儲からないという事ですね。

特に3万円台とかの賃料だと一発大きな修繕が発生するとなかなか取り戻せません。特に築古の場合は要注意です。

次に、最寄り駅から遠いなど賃貸需要が弱い地域だと空室率が重要になってきます。

特に区分マンションだと空室率は0%か100％しか有りませんので、空室期間が長いと厳しくなってきます。

この場合も結果として表面利回りと実質利回りの差が大きくなります。

個々の物件のデメリットは、たいていの場合は価格に織り込まれています。「利回りが高い＝価格が安い」です。

確かに価格の安さは色々な欠点を帳消しにしてくれそうに思います。

時々いらっしゃるほとんどプロみたいな投資家の方は、私などよりレベルが高かったりしますので全然良いのですが、特に初心者の方には理由が有って安い物件はあまりおすすめしたくはない感じです。

副業的に不動産投資を考える方は利回りが低くても、条件の良い物件を検討した方が、メンタル的なストレスも含めてトータルで良いような気がします。

あと、理由が有るのに安くなっていない物件も有るので注意です。w

そしてその逆はほとんどないです。

ご相談はお気軽にどうぞ。