横浜駅周辺のワンルームマンションの状況など

テレビのドラマが再放送ばかりでつまらないので、Amazon Prime Videoで映画をよく見ています。基本的には戦争やアクション系が好きなのですが、ちょっと飽きてきてこの頃はヒューマンドラマ系がお気に入りです。最近見たのではロバート・デ・ニーロとアン・ハサウェイのマイ・インターンが良かったです。

さて、本日は横浜駅周辺の投資用ワンルームマンションの話を少し。

ワンルームマンションというのは、値段も手頃で手間もかからないので、忙しい方やあまり深入りしている時間は無い方けど不動産投資はしたい方などに人気が有ります。また、一棟アパートや戸建てと比べた場合、値段が適正であれば換金もしやすいというメリットもあります。

その代わり、大家さんとしては工夫のしどころが少なくてつまらないとか、あまり儲からないとかというデメリットもありますけど。

さて、横浜駅周辺のワンルームマンションは、専有面積16㎡程度の平成初期の1,000万円以下くらいの物件と、築10年～20年とかで20㎡以上、2,000万円前後の物件の2つのグループに分かれる感じです。

前者は家賃5万円～6万円くらいと安いのですが、だいたい3点ユニットバスです。洗濯機置場は有ったり無かったりします。

横浜駅徒歩圏であれば事務所利用の引き合いも多いのですが、できれば洗濯機置場はあった方が賃貸募集で有利です。（リフォームで洗濯機置場を後付してもそんなに高額ではないですが）

これに対して後者の新しい方は家賃も8万円前後となり、バス・トイレ別でその他設備も今風になり、だいぶグレードは上がる感じです。もちろん価格は倍になっても家賃は倍にはなりませんので利回りは低くなります。

儲かるとか儲からないは別にしても基本的に駅近で築浅のワンルームは売るにしても貸すにしても値段が適正であれば困ることは少ないと思います。

そして家賃の違いで入居する方の属性も変わってきて、家賃が5万円～6万円くらいだと比較的所得の低い方や外国人からの引き合いが多いのですが、今後コロナ後の世界はどうなりますでしょうか。

ところで築年数の考え方についてです。これは難しいのですが、20年後に現在の築20年の物件は築40年になります。また現在の築30年の物件は築50年になりますよね。

そしてその20年後に売却するとした場合、築40年の物件と築50年の物件になるわけですが、売却価格に対する影響としては、築年数の差よりも建物や室内の程度による差の方が大きそうな気がします。

これが10年後の売却だと築30年と40年の違いになるので築年数の価格に及ぼす影響は大きくなりそうです。

所有期間が長ければ長いほど相対的に築年数の影響が少なくなるという感じでしょうか。

そこで出口でどうなるのか？とか考えるわけですが、現状での利回りの良い築年の古い方の物件がトータルの収益は良くなる可能性も有ります。だいぶ先のことなので想像するしか無いのですが、あまり考えても答えは見つかりそうも無いです。

不動産投資はなるべく長い期間所有していた方が本質的には有利です。一棟アパートや戸建てなら建物は朽ち果てても最後は土地として残りますが、マンション、特に古めの建物の場合は売却時期も難しいです。

また、売却を考えないとすると、例えば50年間の使用収益できる権利を購入すると考えて、その間で投下資金を回収して利益を上げるといった思考でしょうか。期間が50年か30年かはそれぞれ方の投資方針によると思いますけど、基本的に鉄筋コンクリートは100年で朽ち果てると考えた場合にちょっと安全を取っての期間を考えれば良いかと思います。

もし所有期間の途中で高く売れる時期が来ればそれはラッキー、というくらいに考えていれば気が楽です。