不動産を使った相続税対策のポイント

郊外のアパート

朝からミサイルが飛び交っているようですが、どうなってるんでしょう?いつものように?なんとなく収まってしまうと良いのですが。


さて今日は不動産を使った相続税対策のポイントを少し。

ご存知と思いますが基本的な原理としては、相続税を算出する基準となる評価額は、現金や預貯金のままだとまるまる100%の評価となるのに対して、現金を不動産に変換しておくとその額がかなり圧縮されます。

さらに不動産を購入するにあたって借入れが有るとその分の金額が相続税の評価額からマイナスとなりますのでさらに相続資産の評価が少なくなることになります。

そんな感じなのでアパート業者が猛烈に営業して、郊外にアパートがどんどん建っていますが、なぜか失敗している人も多いようです。

アパート

現金を不動産にしておけば何でも良いかということではなく、次の3つの点が大事です。

  1. 収益性
  2. 節税効果
  3. 換金性

まず最初の収益性についてですが、これは相続する人の事を考えてみればすごく大事です。儲からない物件を相続しても面白く有りません。まして借り入れも相続で付いてきた場合、入居率が低下した場合などは赤字になってしまう事もあります。

余談ですが借入れの怖いところは、ローンの残債以下の値段でしか売却できない場合は、売るに売れずに非常に困ったことになるということです。場合によっては本業からの持ち出しとなってしまいます。

相続

次に節税効果についてですが、これはどれだけ資産を圧縮できるかということですので、相続税路線価と実勢価格が離れている方が有利です。地方へ行くと実勢価格が路線価を下回っているケースも有るようです。

さらに最後の換金性ということを合わせて考えると、結局なるべく都心に近い不動産が良いという結論になります。都心に近ければ近いほど取引は活発になります。

売地

例えば地方に土地をお持ちの方は、そこを売却して都心の不動産、値段によってですがビルやマンション、アパートなどに買い換えるのが相続税対策としては良さそうです。不動産がいくつかある場合は、路線価と実勢価格を比べてなるべく実勢価格が低いものから売却していけば良いのではないでしょうか。

ただ、これはお金の損得で割り切った場合の話ですので、代々その土地にいて愛着があるのであれば、もちろんそれはまた別で本業で頑張って稼ぎ、きちんと相続税を収めて不動産を維持していくしか有りません。地主の矜持というやつですね。

相続税の申告

相続税対策で不動産投資というのは昔からよくある手段ですが、不動産をよく知らない税理士や、税務をよく知らない不動産屋の言うことを真に受けてしまうとうまくいかないことがありますので気を付けたほうが良いです、ていうかあまり人任せにしないで、自分である程度勉強して知識をインプットしておく事が大事です。その上で専門家と相談すればそんなにひどい事にはならないと思います。

間違っても不動産会社の営業の話だけを聞くのはだめです。もっともらしいことを言いますけど。w


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