ディザスタリカバリ

大災害

先日売買契約があったのですが、お客様が持ってきたはずのハンコを無くしてしまったりして、結構バタバタでした。結局近所にハンコを買いに行ってもらったのですが、よく有る名字だと何かと便利です。ちょっとした委任状をもらい忘れ…..

契約書と印鑑


さて、今日は不動産投資についてのお話です。

不動産投資を検討する際には、利回りとか、経費、実質利回り、返済比率などなど、色々と考えてシミュレーションしてみると思うのですが、ここでディザスタリカバリ的な考え方もぜひ検討項目に加えて下さい。

ディザスタリカバリとは、元々コンピュータシステムやネットワークなどのIT関連で用いられることが多い言葉ですが、大きな災害や致命的な事件などによる被害からの回復措置の事を意味します。

これを不動産投資的な観点で考えると、例えば大地震により建物が使えなくなったり、何かやばい事件を自分の物件内で起こされたりして、家賃が全く入ってこなくなるような事態を想定したら良いと思います。(あまりこまけー事ではなくて生きるか死ぬか的なアクシデントの想定ですね)

家賃がゼロの状態でも半年から1年位持ちこたえられれば、その間に売却による損切りも含めて、色々と対策を検討できます。

家賃収入が止まってしまった場合の最大の問題は、毎月の借入金の返済だと思いますが、例えば次のような想定ができてれば良いのではないでしょうか?

  • 元々頭金をたくさん入れたので大したことはない。
  • 給料など他からの収入で、生活を少し切り詰めればなんとかなる。
  • 火災保険をマシマシで掛けたのでOK。
  • 預貯金や株式を取り崩せばなんとかなる。
  • 親族からの借り入れができそう。
  • 銀行からいつでも融資を受けられるぜ。
  • 自分で使うのでOK。
  • 子供のための貯金を取り崩す。
  • 愛車のフェラーリを売却する。w

通帳と印鑑

ところで、どんな事態が発生しても大丈夫なようにするためには、当たり前ですが最初に現金を多く入れて、借入を少なくする必要がありますが、それでは投資効率が悪くなってしまいます。(株の信用取引も同じ理屈ですね)

大事なことは、その時になって「大丈夫か?」ということではなくて「どうなる?」ということを予め想定しておくことです。

例えば漢のフルローン派(最近は厳しい感じですが)の方で「破産上等!」でも、それが想定の範囲で覚悟ができていればOKだと思います。金融機関もそういう人には高い金利を適用してヘッジします。

極端なケースはともかくとして、ご自身で好きなように不動産投資を楽しんで頂ければと思うのですが、最悪の事態が発生した時に、オロオロしないように、あらかじめ想定しておきましょう。というご提案でした。

猫

多くの人は想定外の事態に直面すると、正常な思考や判断ができなくなります。(そんな状態の人を狙って詐欺的な行為を働く輩もいます)

不動産投資においても、FXの海外口座を使ってレバレッジ200倍で特攻するようなハイリスクな投資は、一部の頭のネジが何本が抜けているような人(褒め言葉です)以外はやめておいた方が無難です。

慎重にやりさえすれば、不動産投資は現物もあるので、本質的にはそんなにひどい失敗にはなりにくいです。

黒猫

ところで、区分マンションの投資は、手間がかからず手軽だったり、換金性が高いなど、多くのメリットが有りますが、壊滅的な災害ということになると、やはり土地ある一棟マンション、アパート、戸建への投資の方が安心感はありますね。

もっとも海中などに水没してしまったら、土地の権利は無くなってしまうようですが。

いずれにしても、頭金はぜひ諸費用を含めた額の2割くらいは用意することをおすすめ致します。 w


慎重派の人もイケイケの方も、資金計画も含めて、なんでもお気軽にご相談下さい。

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