アパート経営で苦しい時

アパート経営、流行ってますよね。特に会社員の方の副業で。

• フルローンの融資で手出しのお金はほとんど無し
• 管理は業者任せで手間いらず
• 家賃収入から、銀行への返済と経費を引いた額がチャリンチャリンと毎月入金
• このまま時間が経てば、やがては借金も０に
• ５年位したら高値での転売もイイね

こんな風にうまくやられている方は、おめでとうございます。

ただ、うっかり業者の口車に乗せられて(特に新築です)、あまり深く考えずに始めた所、

• 当初業者が言っていた賃料では入居者は集まらず
• 家賃を値下げしてみるが、なかなかそれでも満室にならない
• そのために予定していた毎月のチャリンチャリンがほとんど無い
• 修繕など有った場合は手出しが必要
• 金利が高いので、残債務もなかなか減らない
• よく調べたら土地も建物も相場よりだいぶ高かった気がする

こんな風になっちゃった人も、いらっしゃるのではないでしょうか？

そうなると、儲けるつもりが、ただ苦労を背負い込んじゃっただけみたくなります。
ただ、経験は無駄にはなりません。
ここからうまく復帰できると、この経験はすごく将来役に立つと思います。

新築の時は修繕もあまり発生しませんし、入居者も新築プレミアムで集まりやすいです。
そのためしばらくは大丈夫なのですが、じわじわと危機はやってきます。
(入居者が一回りか二回りして新築のプレミアムが禿げだす頃からです)

逃げるタイミングを逃した場合の最悪は次のコースです。

• 毎月のCFがぎりぎり
• 退去者が多く家賃収入が安定しない
• 比較的費用の高い修繕が発生する
• だんだんお金が回らなくなり、返済がきつくなる
• お金が無いのできちんとした修繕や管理ができなくて、ますます入居者が減り家賃も下げざるをえない
• 売ろうにも相場の値段よりも残債の額の方が大きいので売れない
• 困った！

結局この厳しい状況から逃げ出すためには

「物件の価値を高めて入居率や家賃をアップさせる」

のが、まっとうなやり方だとは思うのですが、誰にでも出来ることではないですし、手間暇もかかります。
もともと「手間暇があまりかからない副業」ということで始めたのでしょうから、難しいですよね。
※なんでも経営と名のつくものは手間や暇がかかることがほとんどです。

ということで、起死回生の作戦は無いのですが、地道に残債務と売却可能価格が近くなる時期までなんとか頑張る。
そしてちゃらに近い所で逃げられれば成功だと思います。
(さらなる不動産バブルを待つ！いつまでも！という事で頑張るのもちろん有りですが、逆へ行ってしまったら悲しいです)

もちろん追金が出来る方は、すぱっと売却+追金で債務を無くし、リセットするのが吉に思います。
落ち着いたところで、じっくりと考えて今度は良い物件を探すのも、なお良しですね。
(この辺の機微は株式投資に近いと思います。そしてスパッと損切りできる人はいつでも少数です)

私がお手伝いできるとすれば、なるべく高く売るように頑張ったり、場合によっては資産組み替え様に他の物件を探すことくらいですが、現状を教えて頂ければ色々とアドバイスはできるかと思います。一人でもんもんと悩んでいても解決にはなりません。お気軽にご連絡下さい。

なお、本当に行くところまで行っちゃった方は、任意売却のお手伝いも致しますので．．．．この場合はお気軽ではない状況でが、ご連絡頂ければと。