マンション建替えのリアル。「持ち出しゼロで新築」は無理

天気が良さそうなので「春の陽気かな？」と思い薄着で外へでたのですがまだちょっと寒いですね。

近所の公園の桜も咲きそうでなかなか咲きません。

でも花粉症はちょっと楽になってきたような気がします。

さて、今日はマンションの「建替え」について、最近体験したエピソードをお話ししようと思います。

「えっ、そんなにかかるの？」という小さな驚き

先日、とあるマンションの理事会の建替えコンサルの場に立ち会う機会がありました。

当日は建替えの場合の費用試算などの説明が主な内容でした。

分厚い資料が配られ、皆様も少し期待を持たれているご様子。

しかし結論から言うと、提示されたシミュレーション結果は「かなりの追加資金（追金）を出さないと、建替えは不可能」というものでした。

理事会の皆様の反応は「えっ、そんなにお金がかかるの？」という、ちょっとした驚きと戸惑いが入り交じったような感じでした。

想定外の数字に対して「おや？」とキョトンとされているような、そんな空気感です。

そもそも、なぜ建替えで「持ち出し」が発生するのか？

ちょっと解説すると、マンション建替えの仕組み自体は、実はとてもシンプルです。

まず建替えの場合は、現在の区分所有者（お部屋のオーナー様）全員でお金を出し合って新しい建物を建てると考えます。

この時、「元々の部屋数と同じ数の部屋」しか作らないなら、解体費や建築費はそのまま100%自腹（持ち出し）になります。

例えば区分所有者が20人いて、建替え費用が10億円かかった場合は一人あたり5,000万円の負担ですね。

では、どうやあれば費用を抑える事ができるのか？

それは「今より大きなマンションを建てて部屋数を増やし、増えた分を新しく一般販売して、その売上を建替え費用に充てる」という方法です。

もし、そのマンションの土地の「容積率（どれくらい建物を大きくしていいかの基準）」などにものすごく余裕があれば、今よりも大きな建物が建てられて、新しい部屋を売ることにより、実質的に元の住民は持ち出しゼロで新築の部屋を手に入れられる……という夢のような話になります。

具体的な例だと、上記のように建替え費用が10億円かかった場合は20戸だと一人当たり5,000万円の持ち出しですが、新築により元の20戸に加えて、新たに20戸新しい部屋ができて、それぞれを5,000万円で販売できたとします。

その販売分は20人の元の区分所有者の収益として分けることになりますので、実質的に持ち出しゼロで新築マンションに住み替えることができることになります。

なお、この場合、区分所有者が元の20人から倍の40人になるので、あたりまえですが土地の持分は半分になることになります。

しかし、現実はそう甘くありません。

近年、マンションの販売価格はたしかに上昇していますが、それ以上に解体費、建築費、仮住まいの家賃や引越し代などがエグいほど高騰しています。数年前のデータなんて全く当てになりません。

さらに、容積率にたっぷり余裕が残っているマンション自体が非常にレアです。

そのため、今の市況でシミュレーションすると、ほとんどの物件で「1戸あたり数千万円の持ち出し」という厳しい結果が出てしまいます。

「事実」を伝えるだけでは、人は動けない

今回の説明会で私が改めて感じたのは、「伝え方の工夫」がいかに重要かということでした。

私はこれまで「包み隠さず事実のデータを提示し、最終判断はお客様に委ねる」というスタンスをとることが多かったです。

しかし、不動産という大きなお金が絡む場面では、専門家ではない方にポンと数字だけを見せても、受け止め方のちょっとした違いで、うまくいくはずの話も前に進まなくなってしまいます。

相続案件などで、身内がたった数名集まるだけでも意見が割れて大揉めすることがあるのに、マンションともなれば関係者は何十人。それぞれの意見を集約するのは至難の業です。

だからこそ、単に事実を並べるだけでなく、「建替えにはこれだけの持ち出しが必要になります。ですから現実的な路線として、今回は修繕やリノベによるバリューアップ（価値向上）を頑張りませんか？」と、ある程度の方針をサジェスト（提案）して、皆さんの目線を合わせてあげる進め方も場合によっては必要なのだと思いました。