「実は…」から始まる不動産売買、意思能力の有無

突然ですが、疲れた時のランチとかおやつはやっぱり菓子パンですよね。

ちなみに個人的には菓子パン界隈の王者はやっぱり銀座木村屋のあんバターホイップだと思ってます。

これ1個でたぶん4時間は頑張れます。w

認知症と不動産売買

さて今日は、ちょっとデリケートですがありがちなテーマでもある「認知症と不動産売買」についてです。

高齢化が進む日本において、認知症の方の数は年々増加しています。

それに伴い、不動産の売買の現場でも、売主様が認知症である可能性に直面することがあります。

不動産の売買契約は、売主様と買主様の「意思表示の合致」によって成立します。

つまり、お互いが納得した上で「売りたい」「買いたい」という意思を持つことが大前提となるわけです。

もし売主様に十分な判断能力がない場合、法的には有効な契約を結ぶことが難しい場合があります。

そのため、私たち不動産業者は、売主様の状況を慎重に確認する義務があります。

そんな中で私のところでも、ちょっと怪しい感じの売主様にあたることが時々あります。

たいていは、ご本人様ではなく、お子様とかご兄弟といったご親族の方から最初にお話があり「実は…」という感じで、ご本人の状況についてお話が始まることがほとんどです。

その後、直接売主様にお話させてもらうことになるのですが、なかなか難しい局面を迎えることも少なくありません。

ご本人の意思確認が曖昧だったり、話がうまく通じなかったり…。

そしてありがちですが、日によって全く状態が違う場合もあるのでなかなか判断が難しいです。

こんな時、最後の砦となるのが司法書士の先生です。

決済に関する最終的な判断は、登記の専門家である司法書士の先生にお願いすることになりますが、私の場合は、契約前のお打ち合わせの段階から司法書士の先生に状況を共有し、連携を取るようにしています。

不思議なもので、お話をする中で「ん？ちょっと微妙かな？」と感じると、司法書士の先生の顔が曇るんですよね。

もちろん私の顔色も同じように曇っていると思われるので、それを見て判断されているのかもしれませんが。w

その他、私たち不動産業者としてできることは少ないのですが、事前に戸籍謄本などを取得していただき、相続関係を調査することで、後々のトラブルの可能性を探ったりもします。

推定相続人が誰なのかを確認したりするのですが、もちろんこれは多ければ多いほどトラブルの可能性は高くなります。

また、今のところ買主様の意思能力が微妙だったという経験はないのですが、将来的にはあり得るかもしれません。

いずれにしても法制度的にも、もう少ししっかりとした体制が必要になってくるように思います。

ちなみに、ローンが関係しない場合は、ご自身で登記申請をすることも可能ですが、もし本当に当事者に意思能力が無かった場合、誰かに「無効だ！」と誰かに訴えられてしまうと、せっかく完了した登記が抹消されてしまう可能性もあります。

なお、売主様にローンが残っていたり、買主様がローンを使うような場合は、銀行側がリスクを避けるためため、必ず司法書士を通して手続きを行うように求めてくるはずです。

また、成年後見制度というのも一応ありますが、一つの不動産取引だけに使うことはできないのでイマイチ使い勝手はよく有りません。

認知症（っぽい？）の方の不動産売買は、法的に複雑な問題を含んでいます。

私の場合、この関係の取引は何件かはうまくできましたが、ダメだったケースもあります、

そして、それぞれのお客様の事情が違うので正解の型というのも作れません。

手間暇はかかりますが、ご本人様はもとより、売主様と買主様、さらにはご家族の方々からよくご事情をヒアリングして、安心安全な取引ができるように慎重に進めていく事が重要だと強く感じます。

これからますます、意思能力が微妙な方の不動産取引は増えていくのだろうと感じています。

いずれにしても、もしご自身の親御様やご親族の方の不動産について、少しでも不安なことがあれば、遠慮なくご相談ください。

司法書士の先生など、専門家と連携しながら、最善の方法を一緒に考えていきたいと思います。

不動産のご相談はお気軽にどうぞ。