長かった梅雨が明けたかと思ったら連日いきなり暑いですね。外へ出るのがつらいです。
さて、久しぶりにフラット35案件が有って、アルヒさんで色々と聞いてきました。金利とかが色々有ってややこしいのでまとめておきます。
フラット35は各金融機関が 住宅金融支援機構 と提携して扱う「全期間固定金利型住宅ローン」です。
固定金利なので通常の銀行が扱っている変動金利のローンと比べると金利が高くなって毎月の返済が増えてしまうのですが、全期間固定なので将来経済動向により市中金利が上昇した際も最初の金利のままです。
金利は現在下がりきっているので、あまり下げ余地が無いので固定金利の方が安心感があります。その安心感の分だけ金利が高くて返済が増えるということです。
変動金利を選択する人は金利が安い代わりに将来金利が上がるかもしれないというリスクを負うことになります。もっとも現在の情勢を見るとあまり上がりそうには思えませんけどそういう事です。
それと大事なことは、銀行などの住宅ローンの審査でNGの人でもOKな場合が結構有るということです。
ただ、昨今の「なんちゃって」で色々厳密にチェックされるようになってきた感じですけど。
「なんちゃって」とは？
フラット３５は自分で住む用の住宅ローンですので、投資目的の利用は認められていません。しかしながら金利の高い投資用ローンを使うより金利が低い分返済額が少なく、収益がよけいに上がるため、自己居住と偽って投資用物件を購入する「なんちゃって」と呼ばれる不正が以前一部の悪い不動産屋界隈で流行っていました。
さて金利ですが、金利は取り扱う銀行や時期によって変わってきます。以下に書くのはアルヒさんで2020年8月実行の場合の数字です。（他でもそんなに大きくは変わりませんけど）
まず基本のフラット35の金利ですが 1.31% です。
この金利は次の最も利用が多そうな条件の場合です。
○融資率が9割以下
○借入期間が21年以上
○団体信用生命保険加入
順番に見ていきましょう。
融資率
融資率が9割以下、すなわち自己資金が1割以上無いと金利が 1.57% に上がります。
しかしながら、自己資金の1割分を別の変動金利のローンを使って、フラットはなるべく低い金利を適用しながらフルローンになるような仕組みが用意されています。
借入期間
借入期間は20年以下で大丈夫です、という方は 1.24% に金利が下がります。
借入期間が短いと毎月の返済額は増えますが、それでも大丈夫な人は20年以下にするとお得です。
団体信用生命保険
団体信用生命保険の加入しないという選択がフラット35では可能です。
他に生命保険が有るから大丈夫とかいう方は、フラット35の団体信用生命保険に加入しなければ 1.11% の金利となります。この金利の差が生命保険料の様なものですね。
団体信用生命保険は万一の際に残された家族の命綱です。他の保険が何もない人は絶対加入しておいた方が良いと思います。
ここまでで金利の低い方を見ていくと、融資率が9割以下・借入期間20年・団体信用生命保険不加入で 1.04% となります。
フラット35S
フラット35は、住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅でないと利用できませんが、その技術基準からさらに省エネルギー性、耐震性など質の高い住宅の場合には借入金利を一定期間引き下げる制度が有ります。それがフラット35Sです。
これは技術基準のレベルによって金利Aプランと金利Bプランの2種類が有って、それぞれ適用期間が違います。金利Aプランの方は当初10年、金利Bプランは当初5年です。金利はどちらもその期間は 0.25% 引き下げられます。
ここでまた金利の低い方を見ていくと、融資率が9割以下・借入期間20年・団体信用生命保険不加入・フラット35S適用で 0.79% となります。ここまで金利が下がると地方銀行や信用金庫あたりの変動金利とあまり変わらないですよね。金利があまり変わらないのであれば絶対に固定金利の方が安心です。
よく広告ですごく金利が低く書いてあるのがありますが、上記のように条件を詰めていった場合ですので、ご自分のケースでその金利になるとは限りません。
その他にも色々と制度があって金利が変わってきますが書ききれませんので興味の有る方は調べてみて下さい。
【フラット５０】
【フラット３５】リノベ
【フラット３５】子育て支援型
【フラット３５】地域活性化型
家賃返済特約付き【フラット３５】
スーパーフラット（ARUHI）
その他フラット35を利用するには次の条件があります。
○住宅の床面積が一戸建て70㎡以上、マンション30㎡以上
○年収に占める年間合計返済額の割合が、年収400万円未満は30％以下、年収400万円以上は35％以下
今回訪問したアルヒさんの店舗、素晴らしいところに有りました。景色が良かったです。
ご相談はお気軽にどうぞ。
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