不動産の資産価値とは?

大崎広小路駅付近

多摩川近くの東急ドエルアルス多摩川へ内覧に行ってきました。ここは東急不動産の大規模マンションで、敷地内にスポーツクラブなどもあり、なかなか他に無い感じの物件です。そこはかとなくリゾート感も有り、ファミリー世帯に良さそうです。

東急ドエルアルス多摩川

さて、本日は不動産の資産価値について考えてみます。

物件をお探しの方から、しばしば「土地値」に近い物件を。と言われることが多いです。

なんとなく気持ちは分かるのですが、逆に言うとその物件は土地値でしか売れない物件ということも言えます。

そもそも多くの人が考える土地値は公示価格だったり相続税路線価であったりするのですが、人気のある場所はその価格の数倍で取引されたりしています。

公的な価格はタイムラグがありますので、特になんとかショックとかの時などは実勢価格が下回ることも珍しくありません。

人気が無いエリア、あるいは何かデメリットが有って土地値に近くなっている物件が良いのか、人気で引っ張りだこのエリアに有る物件が良いのか、どちらが資産価値的に有利なのか悩むところです。

下浅間神社

投資を考える場合は、うまくデメリットを工夫でカバーすることができれば、安く仕入れられますので利益も大きくなります。どの商売でも同じですが。

もっとも融資の問題で路線価にこだわるケースも多いです。これは金融機関が担保評価する際に相続税路線価を基本として考えるからです。この価格から大きく離れると、担保評価が低いということになりますので、融資可能額が低くなり、自己資金を多く用意しないとならず、投資効率が落ちます。そのために路線価ベースでの土地値は意識されることが多いです。

これが相続税対策だと、逆に評価を下げないといけませんので、相続税路線価が低くて実勢価格が高い物件が良いわけです。ということは都心の人気のあるエリアということになるわけです。それで都心の物件が低利回りでも売れているわけなのですが。

元から持っている人とこれから持つ人では考え方も違ってきます。

豊洲ベイサイドクロス

本当の物件の価値は、路線価や税法上の耐用年数で考える建物の価格だけでは分かりません。

自分の事情と目的によって変わってきます。ちょっと視野を広げて物件を探してみると、また新たな世界が開けるかもしれません。


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