アパートの新築と建設用地

先日神田明神の帰りに秋葉原へ行きましたところ、寒さのあまり膨らんでいる？鳩に遭遇しました。

さて、本日はアパートの新築と建設用地の話です。

新築を検討する方が増えてます

中古の一棟アパートなどの収益物件が結構良いお値段で安定しています。そこで、土地から新築してもあまり値段は変わらないということで、アパート用地をお探しの方が増えています。

確かに新築だと、融資の条件も良いですし、当面はメンテナンスも必要ありません。また、入居者にも新築は好まれますので、周辺の築古アパートよりも高い家賃が見込みます。

ただ、怪しい不動産屋やコンサルタント？の言われるがままに土地を仕入れて建物を建てると、後で「あれっ？」てことにもなりかねませんので注意が必要です。彼らが（彼女も）ただで人に親切にするはずもなく、所詮は手数料やバックマージンが目的です。

もちろん、手数料はしっかり取るけれども、きっちりした仕事をする不動産屋やコンサルタントもいます。ただ、表面上は見分けが付きにくいです。

いずれにしても、賃貸業を「経営」として考える以上は、やはりご自分で色々と検討して計画をしていくのが本筋だと思います。もちろん、必要であれば建築士や税理士などの専門家にアドバイスをもらうことも必要です。できればお金を払ってでも、変なバイアスの掛からない意見を聞くようにしましょう。

賃貸需要の状況や家賃相場、ライバル物件、周辺環境、都市計画や各種規制、そして税務や融資など調べるべきことは多いですが、自分で調べて考えたことは決して無駄にはなりません。将来なんらかの判断を下さなければならない時に必ず役に立つと思います。

アパートや戸建が建つような土地は、業者も必死で探しています。（仕入れノルマを抱えた担当者が毎日飛び回っています）

そして、その業者があなたのライバルなので、なかなか安くて良い土地は見つかりません。

なので、土地については何か独自の視点や基準を持つことが大事だと思います。業者が買いにくそうな物件で、自分には良さそうな土地があればチャンスです。

また、安い方が良いのは自然な感覚ですが、やや高目に感じても、自分で考えた資金計画になんとか合うのであれば、思い切って買ってしまうことも必要です。この資金計画を人任せにやっていると、自信が無くて思い切って行けません。

どっちかというと「経営」でなく「投資」感覚の人は、やはりオーナーチェンジの中古物件が無難だと思います。少なくともすでにお金の回り方がある程度見えてますので、大失敗にはなりにくいです。あまり研究や検討に時間が取れない方もそうですね。

いずれにしても、ただでなんか親切にやってくれる人には要注意ですね。

そういえば、私もただで親切にする事が多いのですが、なんらかの形で売買に関わって仲介手数料を頂くことが目的です。まあ、仲介専門なので特定の物件を押し付けるようなことはしませんが。さらにお友達にもご紹介頂ければと。という感じでやってます。w