先日、中古戸建ての決済で朝から浦和へ出かけてきました。
今回の買主様はJAさいたまで住宅ローンをご利用なので、決済場所はJAさいたまの担当支店になります。
偶然ですがその支店の場所は今回の物件のすぐご近所です。
また、売主様も住宅ローンを借りていて、まだ残債と抵当権が残っていますので売買代金で残債を返済して抵当権を抹消することになります。
そしてこの売主様の住宅ローンが、またまた偶然にもJAさいたまの同じ支店の扱いで、決済前の準備や調整など楽ちんでした。
ところで、住宅ローンが残っている不動産を売却する際の「決済」の流れを簡単に説明すると次のような感じです。
不動産を売却する際、まだ住宅ローンが残っていると「売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消する」という手続きが必要になります。
これは標準の売買契約書だと次の条項に定められています。
(抵当権等の抹消)
第8条 売主は、買主に対し、本物件について、第6条の所有権移転時期までにその責任と負担において、先取特権、抵当権等の担保権、地上権、賃借権等の用益権その他名目形式の如何を問わず、買主の完全な所有権の行使を阻害する一切の負担を除去抹消します。
ここで細かいことですが、「所有権移転時期までに」という文言が有りますので、決済時に同時に抵当権を抹消する場合は、次のような特約を追加したりします。
【特約】
第2条 本契約書第8条(抵当権等の抹消)に定める抵当権等の除去抹消の時期について、本物件に設定されている抵当権については、売主が買主から受領する残代金の一部を充当して、その債務を完済し抹消することとします。このため、前記抵当権の抹消登記については、本契約書第9条(所有権移転登記等)に定める所有権移転登記と同時にその申請手続を行うことを、売主および買主は確認しました。また、これに伴い、本契約書第8条の「第6条の所有権移転時期までに」は「第6条の所有権移転登記の時期までに」と読み替えることとします。
この「決済」と呼ばれるこの重要な手続きは、通常、売主、買主、双方の不動産仲介会社、そして司法書士が集まって次のように行われます。
- 売買代金の受け渡しと、住宅ローンの完済
決済当日、買主は売買代金の残りを売主に支払います。売主は受け取ったお金で残っている住宅ローンを一括で返済します。
※この際、売買代金が住宅ローンの残債に満たない場合は、売主が自己資金を持ち出して不足分を補う必要があります。 - 抵当権の抹消手続き
住宅ローンを完済すると、金融機関から「抵当権抹消」に必要な書類が交付されます。
この書類を受け取った司法書士が、法務局で抵当権の抹消登記を申請します。 - 所有権移転登記
抵当権の抹消と同時に、不動産の所有権を買主へ移転する登記手続きも行われます。
これにより、登記簿の所有権が売主から買主へと引き継がれます。 - 抵当権の設定手続き
さらに買主様の住宅ローンの借り入れに対して「抵当権設定」を申請します。
抵当権設定が設定されると、住宅ローンの返済がされない場合に金融機関はその物件を競売にかけて貸金を回収することができます。
こんな感じで売買の決済時には「買主から受け取った売買代金でローンを完済し、抵当権を抹消、そして所有権の移転、さらに新たな抵当権の設定」という一連の流れが、全て同時に進行します。
なお、法務局への登記申請は最近はオンラインが主流で上記の一連の手続きを司法書士がまとめて申請します。
文字で書くと複雑に感じるかもしれませんが、実際は司法書士がこれらの手続きを代行するので、実際に売主様と買主様のやることは、委任状などへの署名捺印くらいです。
住宅ローンの受取り、売買代金の受け渡し、そして銀行への返済なども伝票だけで資金が移動していきますのでこちらも特にやることは有りません。（まれに現金の受け渡しというのもありますが）
決済の一連の手続きはたいてい1～2時間くらいで終わることが多いのですが、同日中（～17:15）に登記申請が完了することが必要ですので、アクシデントに備える意味も有り、ほとんどの場合で全員が午前中に集合です。
私は早めに着いたので駅の近くのマックでコーヒーを飲みながら時間をちょっとつぶしました。
一休みできるところがそのマックしかなかったのですが、コーヒーが120円と安くてなんか得した感じです。w
不動産のご相談はお気軽にどうぞ。
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