不動産投資や民泊への融資の状況

会社員や公務員に優しいと評判の某オリックス銀行へ、お客様がご検討中の物件の融資の件で打ち合わせに行ってきました。

なんといっても連日の猛暑ですので、出る前に地図をじっくり見て、なるべく日なたの屋外を歩かなくて済むコースを考えてから行きました。

都営地下鉄の芝公園駅から歩いていったのですが、地下鉄の出口から100m少し、なんとか汗が吹き出す前に無事到着することができました。

今日は、投資用不動産、特に一棟アパートや一棟マンションなどの収益物件の購入を検討されている方向けに、融資の状況について簡単にお話ししたいと思います。それと民泊の話も。

投資用不動産への融資は、金融機関によって違いますが、昔と比べると慎重な姿勢が続いている感じです。

慎重というか、正常化したとも言えますが。

マイホーム向けの住宅ローンは購入される方の属性が大きな比率を占めますが、収益物件の方は、それに加えて物件の収益性や担保価値がポイントになってきます。

例えば、築古物件の場合は、借入年数が延びないことが多いですし、違法建築状態の建物には厳しい評価で一切NGのところも多いです。

ここ何年かの物件価格の高止まりで利回りも低めになってきていますので、ある程度の借入年数と金利でないとそもそも投資として回っていきません。

不動産を対象にした積立貯蓄という考え方であれば、それでも良いのかもしれませんが。

そして昔は割と簡単に出たフルローンも今は結構厳しく、購入される方の自己資金の割合が重要で、一般的には1～2割程度必要な場合が多いです。

これに属性の優劣などが加わって借入条件が決まっていきます。

という感じなので、融資を受けるためには、物件の収益計画をしっかりと立て、ご自身の属性も合わせて金融機関にアピールできるかが重要になってきます。

次に、儲かると話題の民泊を目的とした物件の融資についても少し。

結論から言うと、民泊用物件への融資は、非常に厳しい状況と言わざるを得ません。

ほとんどの金融機関が、民泊事業と不動産投資用ローンを区別しています。

民泊は一般的な事業という考え方で、民泊用の物件購入のためにローンを組む場合、事業性の高いローンを組むことになり、一般的に条件が厳しいのが現状です。

民泊は、景気やインバウンドの状況に大きく左右されると考えられるため、事業としての安定性が、一般的な不動産投資と比較して低いといったこともあると思います。

現在のところ、民泊用ローンというのを明確に用意しているのは、Ｌ＆Ｆアセットファイナンス（旧社名：三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス）だけだと思います。

ただ、こちらも共同担保用の物件などを用意できないと、金額がなかなか伸びにくい感じです。

収益物件の融資は、以前に比べて厳しくなっていますが、物件の選定や自己資金の割合、そしてご自身の属性によっては、十分に融資の可能性はあります。

一方、民泊用物件については、融資のハードルがかなり高いので、自己資金での購入を検討するか、事業としてきちんと計画を立てて金融機関に相談する必要があるでしょう。

現実的には不動産投資と民泊の区別はあいまいな部分も有りそうですが、ローンを申し込む際に嘘をつくのはやめましょう。w

いずれにしても不動産投資は長期的な視点が大切で、金融機関とはうまくお付き合いをしていく必要があります。

無理のない資金計画を立てましょう。融資についてもご相談ください。

マイホームも投資用物件も、不動産のご相談はお気軽にどうぞ。