媒介契約は一般と専任のどちらが良いか?

国道16号線

売却の媒介契約は「一般媒介契約」と「専任媒介契約」のどちらが良いのか考えてみます。

依頼者から見れば、あまり信用できない業者一社に「専任媒介契約」で頼むのは心配だと思います。いわゆる「囲い込み」等の悪い手口もネットなどで広まっていますし。

一方逆に我々不動産業者にすれば、「専任媒介契約」が好ましいに決まっています。その理由は一般媒介だと頑張ってもタダ働きの可能性が有るからです。仲介手数料は成功報酬なので。

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お客様の事情に合わせた作戦を考えられるか

結局、信用できる担当者が見つかれば専任で、信用できる不動産屋が見つからなければ「一般媒介契約」でという事になるのですが、私の立場からするとやはり「専任媒介契約」が好ましいです。

購入のご依頼の場合はお客様の資金計画とご希望条件に応じた良い物件見つかるまでひたすら探せば良いわけですが、売却の場合はそのための作戦をじっくりお客様と一緒に考えて進めていく必要があります。もちろんできるだけ高く売るためです。

この作戦を考えてじっくり売っていくというのが、一般媒介契約で他の業者もからんでるとやりにくいんです。さっさと自分の所で売らないとタダ働きですから。

言い換えると一般媒介契約だと業者間の競争になりますので「じっくり高く売ろう」というよりも、スピード優先という方向になりがちです。

もちろん、他業者に先行で一般媒介で依頼されていて、後から依頼されるようなケースでは一般媒介契約でしか契約できませんけど。

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「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」

ところで専任には「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」という二種類の契約が有ります。

専任媒介契約」だと、お客様が見つけてきた買主の場合は依頼した仲介業者を通さなくて良いのですが、これが「専属専任媒介契約」となると、自分で見つけた買主の場合でも依頼した仲介業者を通さなければなりません。

あまり良いことがなさそうな「専属」ですが、メリットが有るとすれば悪い買取業者が直接売主様にコンタクトして騙しにかかってくる場合です。理屈上はこれが「専属専任」なら防げるということになります。

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一括査定の査定額

話は変わりますが一括査定というのがあります。業者何社かが一斉に価格査定をしてくれるサービスです。

これで査定結果が出てきた場合、どうしても一番高い査定額を提示してきた業者に頼みたくなりますよね。でもそれはあまり意味が無いです。

査定額が低めだと何社かの中から選ばれにくいので恣意的に査定額を高めにする様な力がどうしても働きますので。結局は売れる値段でしか売れません。

ていうか売れる値段で売ってくれればまだ良いのですが、早く手数料にするためになんとか売主様に安くしてもらって売ってしまおうという業者もいますので注意した方が良いです。

ちなみに一括査定のシステムは依頼する側は無料ですが査定する不動産業者は費用を支払っています。反響1件あたり〇〇円というのが多いですが、結構良いお値段です。


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