不動産売却の反復継続などについて

外出するのにマスクの装着が必須になってしまった様なので、なんとくなく外へ出るのが億劫です。暑いと苦しいですし。

ちなみに私はマスクはユニ・チャームの「超快適」と決めているのですが、なかなか売っていなくて困っています。

さて、今日は不動産を繰り返し売却するような場合についての話です。特に競売入札のご相談で出てくる話ですが、競売には限りません。

競売に入札したいというお問い合わせを頂いた場合、まずは自己使用や賃貸用など目的をお伺いするのですが、その中で転売で利益を上げたいという方が結構いらっしゃいます。

確かに競売で市場価格よりも安く落札出来た場合、すぐに市場価格で売却しても利益が出そうな気がしますが、特に繰返してこの転売をしようとお考えの場合は法律に抵触する可能性があるので注意が必要です。

宅地建物取引業を営もうとする者は免許を受けなければならない
宅地建物取引業の定義
宅地建物取引業法に違反すると？

宅地建物取引業を営もうとする者は免許を受けなければならない

不動産の取引については「宅地建物取引業法」という法律でそのルールが定められています。

これを見ていきますと、まず第三条で「宅地建物取引業を営もうとする者は免許を受けなければならない」とあります。

第三条　宅地建物取引業を営もうとする者は、二以上の都道府県の区域内に事務所（本店、支店その他の政令で定めるものをいう。以下同じ。）を設置してその事業を営もうとする場合にあつては国土交通大臣の、一の都道府県の区域内にのみ事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあつては当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事の免許を受けなければならない。

第十二条　第三条第一項の免許を受けない者は、宅地建物取引業を営んではならない。
２　第三条第一項の免許を受けない者は、宅地建物取引業を営む旨の表示をし、又は宅地建物取引業を営む目的をもつて、広告をしてはならない。

宅地建物取引業の定義

で、次に「宅地建物取引業」の定義ですが、これは第二条二項に記載されており、「売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう」とあります。

第二条　この法律において次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号の定めるところによる。
　一　宅地　建物の敷地に供せられる土地をいい、都市計画法（昭和四十三年法律第百号）第八条第一項第一号の用途地域内のその他の土地で、道路、公園、河川その他政令で定める公共の用に供する施設の用に供せられているもの以外のものを含むものとする。
　二　宅地建物取引業　宅地若しくは建物（建物の一部を含む。以下同じ。）の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう。
　三　宅地建物取引業者　第三条第一項の免許を受けて宅地建物取引業を営む者をいう。
　四　宅地建物取引士　第二十二条の二第一項の宅地建物取引士証の交付を受けた者をいう。

ここでのポイントは「業として行う」という箇所なのですが、なんかはっきりしませんよね。他の法律や条例と同じで、ここには監督官庁や裁判になった場合には裁判所などの解釈？が入ることになります。

もちろん長年住んでいた自宅の売却などは「業として行う」に該当しないのなんとなく納得できます。

普通の方はそう頻繁には不動産の売却の機会は無いと思うのですが、それでも収益物件などを所有していたり相続などが有ったりすると、一生のうちに数回の売却を経験することは当然有ると思います。

でそうなると、何回までなら良いのか？とか、頻度の問題なのか？とか色々と疑問は出てくるわけですが、はっきりとしたラインは宅地建物取引業法では定められていません。

それでは困るということで、国土交通省が「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」という通達を出しています。その中の「第２条第２号関係」の箇所に判断基準などがある程度示されています。ちょっと長いですが引用します。

第２条第２号関係
１「宅地建物取引業」について
(1) 本号にいう「業として行なう」とは、宅地建物の取引を社会通念上事業の遂行とみることができる程度に行う状態を指すものであり、その判断は次の事項を参考に諸要因を勘案して総合的に行われるものとする。
(2) 判断基準
① 取引の対象者
広く一般の者を対象に取引を行おうとするものは事業性が高く、取引の当事者に特定の関係が認められるものは事業性が低い。
（注）特定の関係とは、親族間、隣接する土地所有者等の代替が容易でないものが該当する。
② 取引の目的
利益を目的とするものは事業性が高く、特定の資金需要の充足を目的とするものは事業性が低い。
（注）特定の資金需要の例としては、相続税の納税、住み替えに伴う既存住宅の処分等利益を得るために行うものではないものがある。
③ 取引対象物件の取得経緯
転売するために取得した物件の取引は事業性が高く、相続又は自ら使用するために取得した物件の取引は事業性が低い。
（注）自ら使用するために取得した物件とは、個人の居住用の住宅、事業者の事業所、工場、社宅等の宅地建物が該当する。
④ 取引の態様
自ら購入者を募り一般消費者に直接販売しようとするものは事業性が高く、宅地建物取引業者に代理又は媒介を依頼して販売しようとするものは事業性が低い。
⑤ 取引の反復継続性
反復継続的に取引を行おうとするものは事業性が高く、１回限りの取引として行おうとするものは事業性が低い。
（注）反復継続性は、現在の状況のみならず、過去の行為並びに将来の行為の予定及びその蓋然性も含めて判断するものとする。また、１回の販売行為として行われるものであっても、区画割りして行う宅地の販売等複数の者に対して行われるものは反復継続的な取引に該当する。

詳しくは上記の引用をご参照いただきたいのですが、自宅を売るのは「業」からは遠いですが、安く買って転売で利益を出すということを頻繁に繰り返すと「業」とみなされる可能性が高くなります。

結局は「判断は次の事項を参考に諸要因を勘案して総合的に行われる」ので良く分からないことには変わりはありませんけど。

また、最初に反復継続と書きましたが1回だけの売却でも、例えば広い土地を区割りして売却するようなケースだと「業」とみなされる可能性が高くなります。

宅地建物取引業法に違反すると？

ところで、宅地建物取引業法に違反すると罰則が有ります。これは第七十九条で「三年以下の懲役若しくは三百万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する」との事です。

第七十九条　次の各号のいずれかに該当する者は、三年以下の懲役若しくは三百万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する。
　一　不正の手段によつて第三条第一項の免許を受けた者
　二　第十二条第一項の規定に違反した者
　三　第十三条第一項の規定に違反して他人に宅地建物取引業を営ませた者
　四　第六十五条第二項又は第四項の規定による業務の停止の命令に違反して業務を営んだ者

実際に捕まったという話はあまり聞かないので、よっぽど目に余るような事をしなければ実際には大丈夫なのかもしれません。

でもちょっと際どいかな？と思った時は宅建免許を管轄する各都道府県庁、あるいは弁護士など専門家にあらかじめ相談することをおすすめします。

ちなみに実際に捕まえにるのは警察らしいです。