投資利回りや資金の考え方、最悪の事態を考えておく

武蔵小杉駅

先週くらいにWindows10で新しいMicrosoft Edgeが降ってきました。噂のChromiumベースのEdgeです。例によってプログラムがしつこくするので試してみたのですが結構良いです。

長らくGoogle chrome を使ってきたのですが、それに比べるとさくさく動いて気持ちが良いです。その昔にIEからChromeに乗り換えた時の感覚です。しばらくはEdgeの方をメインで使おうと思います。

Chromeがメモリを沢山使うので、メインマシンはメモリーを16GBにしているのですが、Edgeを使うのであれば8GBでも良さそうな雰囲気です。こういう性能競争は良いことですね。

ただ、Windows で Edge、iPhone, iPad で Safari、そしてAndroidのスマホでChromeを使うことになるのでこの辺りを整理したいところです。

Microsoft Edge

さて、本日は投資資金の考え方についてです。

投資用の一棟アパートなどを銀行などからの借入を使って購入するとした場合、支出(銀行への返済に加えて管理の費用や修繕費、税金などを加えたもの)と、収入(空室率を考慮した賃料収入)をある程度想定を入れながら計算して、収入-支出 > 0 となるように考えると思います。

価格の大半を借入でカバーするとした場合、ある程度CFを残すためには、耐用年数が残っているくらいの木造の一棟アパートだと、表面利回りでいうとたぶん8%以上は欲しいところだと思います。

南武線の向河原駅

利回りで考えると、なるべく多くの資金を借りることができれば効率よく儲かる計算になりますが、ぜひ考えておいて欲しいのが最悪の事態になったらどうなるか?ということです。

賃貸経営で最悪の事態というと、まず考えられるのが賃料が入ってこなくなることと多額の修繕費が発生することです。例えば大地震で建物が半壊や滅失、あるいは火災や事件の発生などで建物が全部または一部使えなくなり、一部または全室が空室になり、さらに建物の修繕も必要になると行ったようなケースです。

対応としては費用をかけて建物を建て直したり修繕したりとか、残った土地を売却してしまうとか色々と考えられますが、ローンの残高は減りませんし通常は返済も待ってもらえません。

そうなると、建物を修繕するにしても売却してしまうにしてもしばらくの期間を家賃収入無しで耐えないといけないのですが、それをたぶん最低でも3ヶ月位の期間を貯金や保険などでカバーしなくてはなりません。

これが耐えられないと破産ということになってしまいます。

昭和通り

元々自己資金が多くて借入金が少ない場合は資金効率は悪いけど保有耐性が強いです。逆にほとんどを借入金で購入したような場合は資金効率は良いですが保有耐性は弱くなります。

本業の収入や貯金の額、あるいは実家の太さ?などの要因もからんできますが、資金効率だけではなく、破産確率を減らしていくような視点を物件を探すときには考える事をおすすめします。

年齢が若いうちは失敗してもやり直しが効きやすいので、攻め気味でも良いように思いますが、その場合はなるべく保険とその特約をたくさん検討するようにした方が安心です。

また、貯金が多いとか、いざとなったら親兄弟親戚などからまとまったお金を借りて凌げるなどのプラス要因が有る方は当然攻めるのも有りだと思います。

猫

大切なことは予め想定して対応を考えておくことです。儲かることしか考えずに始めて、気がついたら失敗していたというのが一番良く無いと思います。なんとかの馬車みたいに。キラキラ大家?のなんとか塾や不動産屋の甘い言葉に誘われてずるずるはまらないように自分で良く考えましょう。

ダメな時はバンザイして一からやり直すと割り切り、破産の可能性も想定した上で勝負するのであればそれは一つの生き方です。運が良ければうまくいきますし大きく儲かるかもしれません。

猫

そうは言っても、勇者以外の普通の人は不測の事態が発生して半年間賃料収入が無くなっても、なんとかなるくらいの資金計画で行くのが安全だと思いますしオススメです。半年も有れば色々と対応も考えられると思います。


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