中古建物は増築に注意

毎日のようにパソコンに触るのでキーボードは色々試しているのですが、最近買った Logicool の KX800 というのが割といい感じです。なんとなく高級感もあります。欲を言えばこれのテンキー無しが有るとうれしいのですが。

昔プログラムをバリバリ書いていた頃は Happy Hacking Keyboard を長く使っていたのですが、最近は浅めのキーストロークが好きになってきた感じです。

さらに Windows10 では AutoHotkey というソフトを入れています。これは好みのホットキーなどを自由にセットできるので能率が上がります。これはオススメです。私はやや？ emacs風のキーバインドで使っています。

さて、本日は中古建物を検討する時は増築履歴についても注意しましょう、という話です。

見るからに増築していると分かるのはまあ良いのですが、増築が小規模で売主さんが相続での取得だったりすると、過去の増築の有無などをお伺いしてもご存じないことが結構有ります。（有りました）

大切な事はもし増築されていた場合、その増築の工事がきちんと手続きを踏んで行われたのかどうかということです。

10㎡を超える増築（防火、準防火地域外）を行う場合は、新築時と同様に建築確認申請が必要です。きちんと確認申請をして検査済証の交付も受けていれば、その建物は法律に従っている建物と言う証明になります。

しかしながら、ちょっと昔まで特に個人の住宅などは、確認申請など無しにちゃちゃっと増築してしまうことが結構有った様です。

その結果何がまずいかと言うと、建築基準法などに従っていない違法建築物が出来上がってしまったり、あるいはその建物の遵法性が証明できないという事です。

自分でずっと使い続けるのなら良いのですが、違法建築物は一般的に金融機関のローンの利用が難しくなります。さらに、今度はちゃんと確認申請をして増改築をしようと思っても建築確認をしていない建物は確認申請が出せません。（遵法性の証明ができる建物しか確認申請が出来ないんです）

ローンも属性によりOKな場合も有りますし、またノンバンクでなんとかなる所も有りますが金利などの条件が厳しくなりがちです。また建築確認も検査済証が無くてもなんとかやる方法が有るのですが、こちらも難易度が結構高いですし費用もかかります。

また、あまりにひどい違法建築の場合（特に危険な場合）は役所から是正命令が出る可能性も有ります。

ということで、変な具合に増築されている物件を買ってしまうと、次の売却の時にとても売りにくくなります。売りにくいということは安くなってしまうということです。

普通の仲介業者であればこのあたりの状況と仕組はきちんと調査して伝えてもらえると思いますが、ご自分でも注意するようにした方が良いです。

担当者によっては、なんとか売ろうとして売買契約締結直前に重要事項説明をして、その中にちょろっと紛れ込ませてスルーしようとするかもしれません。

事例が多くて分かりやすいのは増築による建ぺい率や容積率の超過です。

現地で建物に何か違和感が無いかを見るとともに、書類上では登記簿、固定資産税、建築確認関係書類、新築時の図面違法状態をチェックして床面積などに相違が有れば理由を確認した方が良いと思います。

建築確認の手続きを手抜きした増築の場合は床面積が増えたとしてもその増築部は未登記のままの事が多いです。登記は自分で申請しないと誰もやってくれません。

これに対して役所の固定資産税課は税収に直結するので熱心に見張っていて増築が分かるとすぐにお尋ねが来て、固定資産税の評価上の床面積を役所側で変更します。これで登記簿と床面積の相違が出てきます。

それから周辺の建物と比べて特に高さが高かったり、敷地いっぱいに建築されているなども注意してみましょう。周囲と比べて不自然な建物は何かあるかもしれません。

いずれにしても、これに限らず妙に安い物件が有ったら注意が必要です。何か罠があるかもしれません。

もちろん全てを知った上で納得の価格で購入するのであればそれはそれで有りだと思います。

ご相談はお気軽にどうぞ。