東京都八王子市万町の借地権付き木造アパートの売却情報です。
「万町」は「よろずちょう」と読みます。
価格は2,590万円、オーナーチェンジで満室表面利回り約12％。
最寄り駅はJR八王子駅と京王片倉駅の２駅利用可能。どちらも徒歩約10分以内で立地良好です。
物件概要
お部屋は2DKが4世帯。競争の激しいワンルームで無いのはポイントの一つです。
ファミリータイプはワンルームと比べると、あたりまえですが利回りは低くなってしまいます。
部屋は狭くすればするほど理論上は利回りが高くなります。しかしながら賃貸募集する上では競争が激しいワンルームより有利ですし色々と工夫もしやすいです。
室内（202号室）
賃貸状況
気になる賃貸状況は4室中3室賃貸中です。残りの1室は申込が入ったのですがキャンセルになりました。
現在募集中ですので室内の内覧も可能です。
土地が広めなので建物も全体的にゆったりしています。
検討する上でのポイントは築古という点と、土地権利が借地権な事です。融資での資金調達をお考えの方は条件が厳しくなるかもしれません。
また、借地権の譲渡承諾料は売主負担、更新料は買主負担となります。
借地契約の更新時期が近いので更新料を資金計画に入れて検討しておく必要が有ります。
外壁と鉄部は2017年頃に塗装しているみたいなのですが、書面の記録が見つかりません。見た感じではまだ艶有りです。
周辺環境
その他は次のような感じです。
- ファミリーマート 195m
- セブンイレブン 488m
- クリエイトエス・ディー 437m
- スーパーアルプス 779m
- バーミヤン105m
- マクドナルド 122m
都市計画道路
敷地には都市計画道路が一部かかっています。（八３・４・５０、横山万町線、計画幅員 20m）
状況としては「計画決定」の段階なのでいつになるかは分かりませんが、遠い将来立退き交渉や買収などの可能性は有ります。市役所でもヒアリングしたのですが、現在の所進行しそうな雰囲気はまったくありませんが。
都市計画道路事業には以下の2段階のステップで進行します。
- 計画決定：事業決定する前の仮の計画が決定。
- 事業決定：工事着工が決定し、土地収用や立ち退き交渉が始まりその後実際に着工。
買収や立退き交渉などはご存知の様に長い時間がかかることが多いです。そのために事業決定してから、数年から長いと10年後ぐらいに道路の工事をしたりするので、計画決定の段階ではいったいいつになるだろうか？という感じです。
また、都市計画道路は計画決定後にいつまでも進捗がなく、結局廃止となってしまうケースも存在します。
ちなみに本物件にかかる都市計画道路が計画決定したのは昭和36年10月5日です。
借地権について
借地権は面倒で避けられがちなのですが次のようなメリットも有ります。
- 購入時の総額が抑えられる
- 建物の減価償却割合が多めに取れる
- 土地の固定資産税が不要
- 法律による強い保護が有る（旧法借地権の場合）
考えるべきは自分の投資スタンス（資産性重視かCF重視か等）に合うかどうかですね。
なお、今回の物件土地の地主様は近くのお寺さんで周辺に多くの底地を所有されています。承諾料や更新料などの各種費用も概ねきっちり決まっているので安心感が有ります。
※2022/04/13 レントロール修正しました。
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